서울동부지방법원 2023. 12. 7. 선고 2021가합107808 판결
[분담금반환]
서울동부지방법원
제13민사부
판결
- 사건
- 2021가합107808 분담금 반환
- 원고
- 1. A
2. B
3. C
원고들 소송대리인 법무법인 서정
담당변호사 송준형, 백윤종 - 피고
- 1. D지역주택조합
소송대리인 법무법인(유한) 클라스한결
담당변호사 이승훈, 최슬기
2. E - 변론종결
- 2023. 8. 17.
- 판결선고
- 2023. 12. 7.
주문
1. 피고 D지역주택조합은 원고 C에게 197,000,000원 및 이에 대하여 2021. 7. 22.부터 2023. 11. 16.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 원고 A, B의 피고 D지역주택조합에 대한 각 청구, 원고들의 피고 E에 대한 각 청구 및 원고 C의 피고 D지역주택조합에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 A, B과 피고들 사이에 생긴 부분은 위 원고들이 부담하고, 원고 C과 피고 D지역주택조합 사이에 생긴 부분 중 10%는 위 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담하며, 원고 C과 피고 E 사이에 생긴 부분은 위 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 공동하여 원고들에게 별지 표 ‘청구금액’란 기재 각 돈 및 이에 대하여 같은 표 ‘계약일자’란 기재 각 해당 일자부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.이유
1. 기초 사실가. 당사자의 지위
이 사실관계와
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2) 이 사건 조합가입계약 중 이 사건과 관련된 부분은 아래 표 기재와 같다.
<각주1>
<각주2>
다. 피고 조합의 새로운 집행부 출범
피고 조합은 2020. 10. 18.경 2020년 제1차 임시총회를 개최하여 기존의 조합장이었던 피고 E을 해임하였고, 2020. 11. 28.경 2020년 제2차 임시총회를 개최하여 현 조합장인 J를 새로운 조합장으로 선출하였다.
라. 피고 조합의 이 사건 임시총회결의
1) 피고 조합은 2021. 8. 28.경 및 2021. 8. 29.경 2021년 제2차 임시총회를 개최하고 제4, 5, 6호 안건을 의결(이하 ‘이 사건 임시총회결의’라 한다)하였는데, 위 안건의 주요 내용은 ① 원고 A, B이 이 사건 조합가입계약 제8조에 따라 정당한 사유 없이 조합가입계약의 이행에 협조하지 않는 등 사업시행을 지연, 방해하였으므로 위 원고들을 제명하되, ② 위 원고들에 대한 분담금은 이 사건 조합가입계약 제8조에 따라 조합원분담금 총액의 10%와 업무대행비를 공제한 나머지 금액을 ‘사업계획 승인 후’ 지급하기로 한다는 것이고, ③ 조합원 자격상실사유가 발생하여 조합원의 자격을 계속 유지할 수 없게 된 ‘자격상실자’에 대하여도 이 사건 조합가입계약 제8조에서 정한 바에 따라 조합원분담금 총액의 10%와 업무대행비를 공제한 나머지 금액을 반환하되, 원칙적으로는 ‘PF대출이 실행된 시점’에 반환하고, 예외적으로 조합원분담금 반환 소송이 진행 중임에도 PF대출이 실행될 때까지 판결이 선고되지 않은 건의 경우에는 재판이 종결된 시점에 반환하기로 한다는 것이다.
2) 피고 조합은 이 사건 임시총회결의에 따라 원고 A, B에게 2021. 9. 1.경 “위 원고들이 피고 조합에서 제명되어 이를 관할 관청에 통지하였고 이 사건 조합가입계약 제8조에 따라 조합원분담금 총액의 10%와 업무대행비를 공제한 나머지 금액을 ‘사업계획 승인 후’ 지급하겠다.”라는 내용증명을 발송하여 그 무렵 위 원고들에게 도달하였다.
마. 피고 조합규약의 주요 내용
피고 조합의 규약(이하 ‘피고 조합규약’이라 한다) 중 이 사건과 관련된 부분은 아래 표 기재와 같다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제2 내지 8, 13, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 피고 조합에 대한 부당이득반환청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
1) 이 사건 조합가입계약은 아래와 같은 이유로 무효이므로, 피고 조합은 원고들에게 이 사건 조합가입계약에 따라 지급한 조합원분담금 등을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
가) 이 사건 조합가입계약은 원고들이 피고 조합의 조합원으로서 이 사건 아파트를 분양받는 것을 목적으로 하는 것인데, 원고 A는 관할관청으로부터 피고 조합의 조합원 자격이 없다는 통지를 받았고, 원고 C은 이 사건 제3 조합가입계약 체결 당시부터 애초에 주택법에서 정한 지역주택조합원으로서의 자격을 갖추지 못하였는바, 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효이다.
나) 또한 이 사건 조합가입계약은 지역주택조합의 조합원이 될 수 없는 자를 지역주택조합의 조합원으로 가입시키는 것으로서 강행규정인 주택법에서 정한 조합원 자격에 관한 규정에 위배된다는 점에서도 무효이다.
2) 가사 이 사건 조합가입계약이 무효가 아니더라도, 아래와 같은 이유로 이 사건 소장 부본 내지 2021. 7. 27.자 청구원인변경 신청서 부본 송달을 통해 이 사건 조합가입계약을 취소 내지 해제하는 바이므로, 피고 조합은 원고들에게 이 사건 조합가입계약에 따라 지급한 조합원분담금 등을 부당이득 내지 원상회복으로 반환할 의무가 있다.
가) 피고 조합은 그 조합원 모집 업무를 대행한 업무대행사 소속 직원을 통해 원고들에게 ① 실제로는 이 사건 사업 부지의 사용권원 및 소유권 확보율이 50%에도 미치지 못하였음에도 토지매입률이 85% 이상 확보되었다고 허위․과장광고를 하였고, ② 조합가입계약 시에는 동·호수를 구체적으로 지정하여 분양받을 수 없음에도 마치 피고 조합에서 특정 동·호수를 분양해줄 수 있는 것처럼 거짓말하였다. ③ 또한 피고 조합은 원고 C에게 이 사건 조합가입계약 당시 조합원 자격을 갖추지 못하였더라도 시행사 물량으로 분양하는 것이 가능하다고 기망하여 원고 C으로 하여금 이 사건 제3 조합가입계약을 체결하게 하였다. 결국 이 사건 조합가입계약은 피고 조합의 기망행위 내지 위와 같은 기망행위로 인하여 발생한 법률행위의 중요 부분에 대한 착오에 의하여 체결된 것으로 취소되어야 한다.
나) 또한 이 사건 조합가입계약 체결 당시 피고 측은 원고들에게 2020. 3.경 시공사를 선정하고, 2020. 4.경 사업시행계획 승인신청을 할 예정이라고 하였음에도 현재까지 시공사 선정이나 사업시행계획 승인이 이루어지지 아니하였는바, 이러한 사업진행 상황을 고려할 때 이 사건 사업이 제대로 진행될 가능성이 전혀 없거나 거의 없다고 볼 수밖에 없는 이상 피고 조합이 이 사건 조합가입계약에 따라 아파트를 공급할 의무는 이행불능에 빠졌다.<각주3>
3) 나아가 원고 C의 경우 피고 조합과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결할 당시 이미 조합원 자격을 갖출 수 없었던 상태였는바, 이는 조합원 자격을 갖추었다가 상실한 것과 동일하게 볼 수 있으므로 조합원 자격 상실에 관하여 규정한 피고 조합규약 제12조 제2항에서 정한 바에 따라 피고 조합은 원고 C에게 조합원분담금 등을 반환할 의무가 있다.
나. 원고들의 주장에 관한 판단
1) 원시적 불능 내지 강행규정 위반으로 인한 무효 여부
가) 관련 법리
지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항 및 구 주택법 시행령(2014. 12. 23. 대통령령 제25880호로 개정되기 전의 것) 제38조 제1항구 주택법 시행령(2014. 12. 23. 대통령령 제25880호로 개정되기 전의 것) 제38조 제1항은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다. 다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008282008 판결 등 참조).
나) 원고 A, B과 체결된 이 사건 제1, 2 조합가입계약의 효력 여부
살피건대, 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 광진구청장이 2021. 6. 4.경 원고 A에 대하여 피고 조합의 조합원 명부에 등재되지 않았다고 회신한 사실은 인정된다. 그러나 피고 조합규약 제7조 제5호는 ‘조합에 조합가입신청서를 제출하고 조합과 조합가입계약서를 체결한 자’를 조합원으로 정하고 있는데, 원고 A, B은 각각 2016. 8. 12. 및 2016. 10. 17. 피고 조합과 이 사건 조합가입계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 여기에 ① 주택법 시행규칙 제8조 제3항주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임사사용승인의 행위를 하려는 경우 국토교통부장관에게 주택전산망을 이용한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항주택법 시행령 제21조 제1항에 따른 조합원 자격에 해당하는지를 확인해야 한다고 정하고 있는데, 위 규정에 근거하여 행정청이 조합원 자격에 해당하는지 여부를 확인하여 그 결과를 지역주택조합에 통보하더라도 이는 시장 등의 사실 확인 결과를 지역주택조합에게 알려주는 사실의 통지에 불과하여 위 통지의 내용에 따라 지역주택조합이나 그 조합원들의 권리의무에 변동이 발생한다고는 볼 수 없는 점, ② 광진구청장은 원고 A가 조합원 명부에 등재되지 않았다고 회신한 사유로 “피고 조합이 원고 A에 대한 제명절차가 진행 중인 것을 들어 조합원 명부에 등재시키지 않았다.”라는 취지로 설명하는바, 피고 조합이 임의로 원고 A를 피고 조합의 조합원 명부에 등재하지 않았다고 하여 원고 A에게 적법한 조합원 자격이 부여되지 않는다고 단정할 수 없는 점, ③ 원고 A, B에게 주택법과 그 하위법령, 피고 조합규약 제8조에서 정하고 있는 조합원 자격의 결격 내지 상실사유가 있다고 볼 증거가 없는 점(특히 광진구청장이 원고 B에 대하여 피고 조합의 조합원 명부에 등재되지 않았다고 회신한 사실은 없다) 등을 더하여 보면, 원고 A, B이 피고 조합과 조합가입계약을 체결할 당시부터 피고 조합의 조합원이 될 수 없다는 등 위 계약의 목적을 달성할 수 없는 원시적 불능에 이르렀다거나 원고 A, B과 피고 조합 사이에 체결된 이 사건 제1, 2 조합가입계약이 주택법상 강행규정에 위배되어 무효라고 보기 어렵다.
다) 원고 C과 체결된 이 사건 제3 조합가입계약의 효력 여부
구 주택법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항구 주택법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제1호 가목은 ‘조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명이 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유하고 있을 것’을 주택조합의 조합원 자격으로 규정하고 있고 피고 조합규약 제8조 제1항 또한 위 규정을 반영하여 동일한 취지로 규정하고 있는데, 원고 C이 피고 조합과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결할 2019. 5. 14. 당시 위와 같은 조합원 자격을 갖추지 못하고 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 위 계약이 체결될 당시에는 피고 조합이 조합설립인가를 신청하기 이전이고 피고 조합이 조합설립인가 신청절차를 언제 진행할지 예정되어 있었다고 볼 증거가 없으므로 원고 C이 그 사이에 조합원 자격을 갖출 수 있었던 이상 원고 C과 피고 조합 사이의 이 사건 제3 조합가입계약이 원시적으로 이행불능인 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 위 당사자가 통정하여 앞서 본 주택법상 단속규정을 위반하였다고 볼 증거가 없는 이상 원고 C이 지역주택조합의 조합원이 될 수 없는 상황에서 조합가입계약을 체결하였다는 사정만으로 위 계약이 강행법규 위반으로 확정적으로 무효가 된다고 볼 수도 없다.
라) 소결론
따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.
2) 기망행위 내지 유발된 착오로 인한 취소 인정 여부
가) 토지매입률 기망 여부
살피건대 갑 제132, 133호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고가 추진하는 이 사건 사업에 대하여 2016. 3. 31. 홍보성 언론기사가 보도된 사실, 피고 조합과 조합가입계약을 체결한 일부 조합원이 조합가입계약을 체결할 당시 피고 조합 측 모집원으로부터 토지매입률이 80% 정도 확보되었고 3, 4년 내에 입주가 가능한 것으로 설명해주었다는 취지의 사실확인서를 작성한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 각 증거와 갑 제131, 144, 145, 147, 149호증, 을 제18, 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 조합은 “주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다.”라고 규정된 구 주택법(2019. 12. 10. 법률 제16811호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제11조 제2항구 주택법(2019. 12. 10. 법률 제16811호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제11조 제2항 본문 등에 따라 광진구청장에 2019. 7. 5. 주택조합설립인가 신청을 하고 2019. 9. 6. 그 인가를 받았는바, 적어도 주택조합설립인가 신청을 한 2019. 7. 5.경에는 피고 조합이 이 사건 사업부지 중 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 알 수 있는 점, ② 구 주택법상 지역주택조합 설립인가를 득하기 위한 토지 사용권원을 확보하기 위해서는 부지의 대상이 되는 토지의 소유권을 직접 취득할 필요는 없고 토지소유주들로부터 사용승낙서를 징구받는 등의 방법으로 사용권원을 확보하여도 무방하므로, 현 시점에서 피고 조합의 토지소유권 확보율이 위 수준에 이르지 않는다고 하여 이 사건 조합가입계약 체결 당시 토지의 사용권원을 80% 이상 확보하지 못하였다고 단정할 수 없는 점, ③ 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시에는 피고 조합이 아직 주택조합설립인가를 얻지 못하여 설립인가신청을 위한 사업부지 중 80% 이상의 토지 사용권원을 확보하는 것이 우선적인 상황이었으므로, 조합가입계약을 체결하려는 자에게 토지매입률이 80% 이상 확보되었다고 홍보하였다기 보다는 토지의 사용권원이 위 수준 이상 확보되었음을 홍보하였을 가능성이 높다고 보이는 점, ④ 피고 조합 내지 이 사건 사업의 조합원 모집 업무를 담당한 업무대행사 측에서 이 사건 조합가입계약 당시 피고 조합의 토지확보율이 80% 이상이라고 기망하였다고 볼 객관적인 증거는 없는 점 등에 비추어 보면, 앞서 본 사실만으로 피고 조합 내지 업무대행사가 이 사건 조합가입계약 체결시 토지확보비율과 관련하여 원고들을 기망하였다고 볼 수 없다.
나) 특정 동·호수 분양에 관한 기망 여부
살피건대, 앞서 든 각 증거, 을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 지역주택조합사업은 애초 공동주택의 신축이 불가능한 토지를 포함하여 조합원을 모집하고 이러한 토지들에 대해 지구단위계획의 변경 등을 통해 공동주택의 신축이 가능하게 만들어 단계적으로 사업을 추진해나갈 수 있는 점, ② 구 주택법 시행규칙(2019. 10. 29. 국토교통부령 제666호로 개정되기 전의 것) 제7조의4 제2항구 주택법 시행규칙(2019. 10. 29. 국토교통부령 제666호로 개정되기 전의 것) 제7조의4 제2항 제15호는 “지역주택조합이 조합원을 모집하려 할 경우 조합원 모집공고에 ‘동·호수의 배정 시기 및 방법 등에 관한 사항’이 포함되어야 한다.”라고 규정하고 있는데, 이후 위 규정은 이 사건 조합가입계약이 체결된 이후인 2019. 10. 29. “위 조합원 모집공고에 ‘동·호수의 배정 방법 등에 관한 사항, 동·호수는 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 배정한다는 사실과 구체적인 배정 시기의 결정 및 통지 방법’이 포함되어야 한다.”라고 국토교통부령 제666호로 개정되었고, 구 주택공급에 관한 규칙(2019. 11. 1. 국토교통부령 제669호로 개정되기 전의 것) 제3조구 주택공급에 관한 규칙(2019. 11. 1. 국토교통부령 제669호로 개정되기 전의 것) 제3조에서 지역주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위해 건설하는 주택에 대하여는 동·호수를 추첨방식으로 배정하도록 하는 같은 규칙 제25조의 적용을 배제하고 있으므로 피고 조합이 이 사건 조합가입계약 체결 당시 동·호수를 지정한 것 자체가 위법하다고 보기 어려운 점, ③ 또한 이 사건 조합가입계약 제1조, 제11조 제1항에서 위 계약이 사업승인의 미확정 상태에서 체결되는 것임을 명시하고 있고 위 계약 제2조에서 동·호수 등이 변경될 수 있음을 예정하고 있으므로 원고들로서는 동·호수를 미리 특정하여 이 사건 조합가입계약을 체결하더라도 사정에 따라 동·호수가 변경될 수도 있다는 점을 예상할 수 있었다고 보이는 점, ④ 이 사건 조합가입계약상 동·호수란에 특정 동·호수를 기재한 것은 특별한 사정이 없는 한 원고들이 지정한 동·호수를 공급하겠다는 취지로 보이고 위 각 계약 체결 당시 피고 조합이 원고에게 약정한 해당 동·호수를 분양하는 것이 불가능하였다고 볼 만한 사정이 없으므로 동·호수를 지정하였다고 하더라도 이를 기망행위라고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 피고 조합이 원고들에게 이 사건 조합가입계약 체결 당시 그 주장과 같은 신의칙상 고지의무를 부담하고 있었음에도 이를 위반하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
4) 이행불능에 기한 해제 인정 여부
가) 주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조). 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조).
나) 살피건대, 앞서 든 각 증거, 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고 조합이 매달 발행하는 월례보고서에 따르면, 피고 조합은 편입면적을 기준으로 2020. 12.경에는 이 사건 사업의 부지로 예정하고 있는 토지 중 36.77%에 관하여 소유권이전등기를 완료한 상태였으나, 2023. 7.경에는 사업부지 편입면적 중 약 48.24%에 해당하는 토지에 관하여 소유권이전등기를 완료하였는바, 이 사건 사업 중 가장 핵심적인 부분인 부지확보절차에 있어 어느 정도 진전이 있는 것으로 보이는 점, ② 피고 조합은 주식회사 K을 시공사로 선정하고 2021. 11. 1.경 위 회사와 공동주택 신축공사계약을 체결하였으며, 2021. 11. 26. 위 회사로부터 200억 원을 차용하는 등 사업이 순차적으로 진행되고 있는 것으로 보이는 점, ③ 원고들이 이 사건 조합가입계약 체결 당시 피고 조합에게 “사업규모와 계획(광고․홍보내용), 사업일정은 향후 건축인허가 등 사업진행과정에서 변경될 수 있음을 설명 듣고 인지함.”이라는 내용의 고객확인서를 작성․교부하였던 점, ④ 지역주택조합사업은 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되거나 그 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있음은 어느 정도 예상할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 제출한 증거들만으로는 피고 조합이 이 사건 조합가입계약에 따라 이행해야 할 의무가 이행불능에 이르렀음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 위 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
다. 원고 C의 주장에 대한 판단
1) 조합원 자격과 관련한 기망행위 내지 착오로 인한 취소 인정 여부
살피건대, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고 C이 2019. 5. 4. 피고 조합과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결하면서 피고 조합과 업무대행사인 주식회사 L(이하 ‘L’라 한다)에게 작성하여 준 고객확인서에는 “지역주택조합의 조합원 자격요건에 대해 설명 듣고 인지함(부적격자로 확인된 경우 조합설립인가신청 전까지 자격요건을 충족하겠음)”이라고 기재되어 있고 원고 C이 직접 수기로 확인 표시를 한 사실이 인정되는 한편, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 조합 측에서 이 사건 제3 조합가입계약 체결 당시 “시행사 지분 30개가 있으니 그것으로 분양해 주겠다.”라는 취지로 말하였음을 인정할 증거가 발견되지 않는 점, 원고 C은 이 사건 조합가입계약 당시 함께 작성되는 고객확인서는 약관에 해당하는데 이는 불공정한 약관으로서 무효라는 취지의 주장도 함께 하나 위 고객확인서가 불공정약관에 해당하는 이유를 구체적으로 밝히지 않고 있는 점 등을 더하여 고려할 때, 원고 C이 제출한 증거만으로는 피고 조합이 원고 C에 대하여 지역주택조합의 조합원 자격과 관련하여 기망을 하였다거나 피고 조합 측의 기망에 의하여 이 사건 제3 조합가입계약 시 착오가 유발되었다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고 C의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 조합원 자격상실로 인한 조합원분담금 등 반환청구에 관한 판단
가) 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다. 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되고, 조합원은 사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 부담금을 납부할 의무를 진다. 근거 법령에 따라 마련된 조합 규약이나 조합가입계약에는 조합원의 의무로서 부담금 및 기타 비용에 관한 납부의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 부담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있는데, 이러한 지역주택조합사업과 조합가입계약의 성질, 조합 규약이나 조합가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 부담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다. 따라서 조합가입계약 체결 당시에는 조합원 자격 요건을 충족하였으나 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 지위를 상실한 자는 그 지위를 상실한 이후부터는 그 후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다. 나아가 조합가입계약을 체결하였으나 그 당시는 물론 주택조합설립인가신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 자에 대하여도 마찬가지로 볼 수 있으므로 그와 같은 자는 주택조합설립인가신청일 이후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008282008 판결).
나) 살피건대, 원고 C은 피고 조합과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결할 당시는 물론 피고 조합이 2019. 7. 5.경 주택조합설립인가를 신청할 때까지도 조합원 자격요건을 충족하지 못한 사실, 피고 조합규약 제12조 제2항은 “관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.”고 규정하고 있고, 위 규약 제12조 제4항이 조합원의 지위를 상실한 자에게 환급하는 부담금에 관하여 정하면서 “조합원이 납입한 제 납입금에서 조합가입계약서에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을 지급한다.”라는 취지로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.
위 인정 사실에 의하면, 원고 C은 이 사건 제3 조합가입계약 체결 당시는 물론 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 자로서 조합원 자격을 갖추었다가 도중에 상실한 자와 마찬가지로 볼 수 있는바, 피고 조합은 특별한 사정이 없는 한 원고 C에게 피고 조합규약 제12조 제4항에서 정한 바 따라 원고 C이 이 사건 조합가입계약에 따라 기지급한 조합원분담금 등 합계 221,000,000원을 반환할 의무가 있다.
3) 피고 조합의 주장에 관한 판단
가) 이 사건 임시총회결의에 따른 위약금, 업무대행비 공제 및 이행기 미도래
⑴ 피고 조합은, 이 사건 임시총회결의로 조합원의 자격을 상실한 조합원에 대하여 납입한 조합원분담금 등에서 10%에 해당하는 위약금과 업무대행비를 공제하고 나머지 금액은 PF대출이 이루어지면 지급하기로 결정하였는데 아직 PF대출이 진행되지 않았으므로 조합원분담금 등 반환의 이행기가 도래하지 않았다고 주장한다.
⑵ 살피건대, 피고 조합규약 제8조 제4항은 “탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 조합가입계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.”라고 정하고 있는 사실, 피고 조합은 2021. 8. 28.경 및 2021. 8. 29.경 2021년 제2차 임시총회를 개최하고 “조합원 자격상실사유가 발생하여 조합원의 자격을 계속 유지할 수 없게 된 ‘자격상실자’에 대하여도 이 사건 조합가입계약 제8조에서 정한 바에 따라 조합원분담금 총액의 10%와 업무대행비를 공제한 나머지 금액을 반환하되, 원칙적으로는 ‘PF대출이 실행된 시점’에 반환하고, 예외적으로 조합원분담금 반환 소송이 진행 중임에도 PF대출이 실행될 때까지 판결이 선고되지 않은 건의 경우에는 재판이 종결된 시점에 반환하기로 한다.”라는 취지의 안건이 결의된 이 사건 임시총회결의가 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 원고 C은 피고 조합이 조합설립인가를 신청한 2019. 7. 5.경 더 이상 조합원 자격을 갖출 수 있는 여지가 사라지게 되어 조합원 지위를 확정적으로 상실하게 되었으므로, 그 이후에 이루어진 피고 조합의 이 사건 임시총회결의에서 조합원분담금 등의 환급 기준 및 그 시기에 관하여 정한 사항이 원고 C에게 적용된다고 볼 수 없다. 따라서 피고 조합의 위 주장은 받아들일 수 없다.
나) 이 사건 조합가입계약에 따른 위약금, 업무대행비 공제 및 이행기 미도래
⑴ 피고 조합은 또한, 피고 조합의 이 사건 임시총회결의가 원고 C에게 영향을 미치지 않는다고 하더라도 원고 C과의 조합가입계약은 조합원 자격 여부에 관하여 제대로 확인하지 아니한 원고 C의 귀책사유로 해제된 것이므로 조합원분담금 등의 10%에 해당하는 위약금과 업무대행비가 공제되어야 하고 원고 C의 권리·의무를 승계한 신규조합원이 분양대금을 납부한 바 없으므로 아직 이행기가 도래하지도 않았다고 주장한다.
⑵ 원고 C과 피고 조합 사이에 체결된 이 사건 제3 조합가입계약 제8조 제2항 제7호에서 ‘조합원 가입신청 후 허위사실이 발견되어 관계법령 및 조합규칙에 의하여 조합원이 조합원 자격을 상실하거나, 관할관청의 조합원자격 심사에서 조합원이 부적격자로 판명되었을 경우’ 피고 조합은 별도의 최고없이 서면통지로 계약을 해지·해제할 수 있다는 취지로 정하고 있는 사실, 위와 같이 조합원의 귀책사유로 조합가입계약이 해제되는 경우 위 계약 제8조 제3항 제1호에서는 “조합원은 조합원분담금 총금액 중 10%에 해당하는 금원을 위약금으로 몰취 또는 배상키로 한다. 단, 환불금이 있는 경우, 조합사업의 특성상 그 반환 시기는 탈퇴, 제명 또는 해지된 자의 권리·의무를 승계할 신규 조합원으로 대체 또는 임의 분양자로 대체되어 입금이 완료된 후 이자 없이 환불키로 한다.”라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 추론할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 조합가입계약에서는 조합원의 귀책사유에 따른 일정한 사유가 발생할 경우 피고 조합이 별도의 최고 없이 서면통지로 위 계약을 해제 내지 해지할 수 있다고 정하고 있는 반면(이 사건 조합가입계약 제8조 제2항), 피고 조합규약에서는 조합원 자격상실에 관하여 관계 법령 및 피고 조합규약에서 정한 조합원자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격이 자동적으로 상실된다고 규정하는 등(피고 조합규약 제12조 제2항) 그 요건과 효력을 달리하고 있는 점, ② 조합원자격 상실이 조합가입계약 해지·해제와 실질적으로 동일한 결과가 될 수 있다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약에서 정한 해지·해제에 관한 규정이 조합원자격 상실의 경우에도 그대로 적용된다고 볼 수는 없는 점, ③ 원고 C은 2019. 5. 4.경 피고 조합과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결하였고 위 계약 체결 당시 작성된 고객확인서에 ‘부적격자로 확인된 경우 조합설립인가신청 전까지 자격요건을 충족하겠음’이라고 기재된 바와 같이 위 계약 체결 이후 세대주로서의 요건을 갖추어 조합원 자격을 갖출 가능성이 존재하였던 점, ④ 그러나 이 사건 사업의 사업구역이 투기과열지구로 지정되어 있는 이상 주택조합설립인가 신청일로부터 1년 이전부터 세대주로서의 요건을 갖출 것이 요구되는데, 피고 조합은 원고 C과 이 사건 제3 조합가입계약을 체결한 2019. 5. 4.경으로부터 불과 2개월 남짓 지난 2019. 7. 5.경 주택조합설립인가를 신청하였고 그로 인하여 원고 C이 주택법상 조합원 자격을 갖추지 못하게 된 것이므로 이러한 경위에 비추어 조합원 자격을 갖추지 못하게 된 데에 원고에게 귀책사유가 존재한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 앞서 본 사실만으로는 원고 C에게 반환되어야 할 조합원분담금 등에서 이 사건 제3 조합가입계약 제8조 제3항 제1호에 따라 위약금이 공제되어야 한다거나 신규 조합원이 권리·의무를 승계하여 조합원분담금을 납부할 때까지 피고 조합이 원고 C에게 조합원분담금을 반환할 의무가 발생하지 않는다고 볼 수 없다.
⑶ 다만 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 제3 조합가입계약 제4조는 피고 조합에 가입하는 경우 납부하여야 할 납입금에 대하여 아파트 전용 면적에 대한 대가 성격의 조합원분담금과 그 외 업무대행비로 구분하고 있고, 여기서 업무대행비는 피고 조합이 아닌 업무대행사에게 업무대행에 대한 보수로 지급되는 돈으로서 어떠한 경우에도 조합원분담금이 아닌 업무대행비를 반환하지 않는다는 점을 명시하고 있으며 원고 C도 이와 같은 내용을 잘 알고 이 사건 제3 조합가입계약을 체결한 것으로 보이는 점, ② 피고 조합규약에서도 조합원분담금 등에서 ‘공동분담금 등’을 공제하도록 정하고 있는데 이는 업무대행사를 통한 조합의 운영으로 발생한 비용과 같이 이미 지출되어 조합원 공동으로 부담하여야 하는 비용에 대해서는 반환하지 않겠다는 취지로서 업무대행비는 위와 같은 공동분담금의 성격을 가진다고 볼 수 있는 점, ③ 이 사건 제3 조합가입계약과 피고 조합규약에서 정하고 있는 업무대행비의 성격과 위 조합가입계약 및 피고 조합규약에서의 규정내용 등에 비추어 볼 때 업무대행비를 반환하지 않도록 함은 조합원 자격상실에 따른 납입금 반환 시에도 원칙적으로 적용된다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 조합원 자격을 상실한 원고 C에게 피고 조합이 반환하여야 할 조합원분담금 등에서 업무대행비는 피고 조합규약 제12조 제4항의 ‘공동분담금 등’으로서 제외되어야 한다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 조합의 위 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
라. 소결론
따라서 피고 조합은 원고 C에게 원고 C이 조합원 자격을 상실하게 됨에 따라 원고 C이 기납입한 조합원분담금 등의 합계 221,000,000원에서 업무대행비 24,000,000원을 공제한 나머지 197,000,000원 및 이에 대하여 피고 조합규약 제8조 제4항에서 정하고 있는 바에 따라 원고 C이 그 환급을 청구한 2021. 6. 21.로부터 30일이 지난 2021. 7. 22.부터 피고 조합이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2023. 11. 16.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고 C은 이 사건 제3 조합가입계약 체결일부터의 지연손해금을 구하나 앞서 본 바와 같이 조합원분담금의 환급 시기에 관하여 피고 조합규약에서 달리 규율하고 있는 이상 이 부분 청구는 받아들이지 않는다).
3. 피고들에 대한 손해배상청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장<각주4>
피고 조합과 종전 조합장인 피고 E이 업무대행사 L를 통하여 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하고 조합원 가입 자격을 갖추지 못한 사람들까지 무분별하게 조합원으로 모집하는 등 관련 법령을 위반한 허위․과장 광고나 설명으로 원고들을 기망하여 이 사건 조합가입계약을 체결하게 하는 등 불법행위를 저질렀으므로, L를 사용하여 조합원 모집을 위한 광고․홍보 등의 사무에 종사하게 한 사용자인 피고 조합은 피용자인 L가 그 사무집행에 관하여 원고들에게 가한 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 E은 피고 조합의 대표자로서 원고들과 이 사건 각 조합계약을 체결하면서 토지매입률이나 주택법에서 규정하고 있는 내용 등의 중요 사항을 신의성실의 원칙상 설명할 의무가 있음에도 이를 설명하지 않고 이 사건 각 조합계약을 체결하였다. 따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 공동불법행위에 기한 손해배상으로 원고들이 기납입한 조합원분담금 등 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 판단
살피건대, 갑 제9, 11, 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 조합이 2018. 4. 2.경 L와 이 사건 사업에 관하여 조합원 모집을 위한 광고․홍보전반에 관한 대행 및 용역계약을 체결한 사실은 인정되나, 앞서 본 바와 같이 피고 조합이 토지매입률과 관련하여 원고들을 기망하였다는 점과 이 사건 조합가입계약이 체결될 때 동·호수가 특정됨으로써 원고들이 이 사건 조합가입계약을 마치 이 사건 사업으로 신축되는 아파트 중 위와 같이 특정된 세대를 확정적으로 분양받은 것처럼 기망당하였다는 점 모두를 인정할 수 없고, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고 조합이 관련 법령을 위반하여 허위·과장 광고 또는 설명을 하는 등으로 기망하거나 실제로는 사업진행이 불가능한 상황임에도 지역주택사업의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지하는 등 신의칙상 고지의무를 위반하여 조합원 모집행위를 하거나 혹은 업무대행사의 위법행위를 용인하는 등 불법 행위를 저질렀다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 피고들에 대한 불법행위 손해배상 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고 C의 피고 조합에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 원고 A, B의 피고들에 대한 각 청구, 원고 C의 피고 E에 대한 청구 및 원고 C의 피고 조합에 대한 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 축되는 아파트 중 위와 같이 특정된 세대를 확정적으로 분양받은 것처럼 기망당하였다는 점 모두를 인정할 수 없고, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고 조합이 관련 법령을 위반하여 허위․과장 광고 또는 설명을 하는 등으로 기망하거나 실제로는 사업진행이 불가능한 상황임에도 지역주택사업의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지하는 등 신의칙상 고지의무를 위반하여 조합원 모집행위를 하거나 혹은 업무대행사의 위법행위를 용인하는 등 불법행위를 저질렀다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 피고들에 대한 불법행위 손해배상 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고 C의 피고 조합에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 원고 A, B의 피고들에 대한 각 청구, 원고 C의 피고 E에 대한 청구 및 원고 C의 피고 조합에 대한 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 조합가입계약을 체결한 조합원을 지칭한다.
- 각주2) 피고 조합을 지칭한다.
- 각주3) 원고들은 위 1)의 가)항 기재와 같은 사유로 원시적 불능으로 인한 계약해제를 주장하기도 하나(2021. 7. 27.자 청구원인변경신청서 11, 12면), 무효인 것을 전제로 주장하는 것으로 선해한다.
- 각주4) 원고들은 위 청구를 피고 조합에 대한 부당이득반환청구와 선택적으로 구하고 있다.