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서울동부지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023가단118737 판결

[부당이득금]

서울동부지방법원
판결
사건
2023가단118737 부당이득금
원고
A
<주소>
소송대리인 법무법인 정의
담당변호사 B
피고
F지역주택조합
<주소>
대표자 조합장 C
소송대리인 법무법인 (유한) 클라스한결
담당변호사 최슬기
변론종결
2024. 3. 28.
판결선고
2024. 6. 27.

주문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고는 원고에게 196,550,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

이유

1. 기초사실
가. 피고는 <주소> 외 다수 필지 일대에 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하여 조합원들에게 공급하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 시행을 목적으로 설립된 지역주택조합으로, 2019. 9. 6. 조합설립인가를 받았다.  나. 원고는 2018. 9. 8. 피고와 사이에 피고 조합이 원고에게 지상 35층, 6개 동 577세대 규모로 건축될 이 사건 아파트 중 59㎡, C형 <동 호수>를 공급받되 조합원 분담금 597,000,000원, 업무대행비 22,000,000원 합계 619,000,000원을 납부하기로 하는 조합가입계약(이하 '이 사건 가입계약'이라 한다)을 체결하였다. 다. 원고는 이 사건 가입계약에 따라 피고가 지정한 계좌에 업무대행비 및 조합원 분담금으로 196,550,000원을 납입하였다.
이 사실관계와
유사한 판례 보기

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
가. 주위적 청구
피고는 원고에 대하여 이 사건 사업에 관한 가장 중요한 조건인 토지확보율 95%를 확보하기 위한 구체적인 계획이나 자금 조달운영에 관하여 고지할 의무가 있었음에도 이를 고지하지 않았고, 원고는 피고 측 분양 홍보 담당 직원으로부터 '토지확보가 완료되어서 바로 착공 가능하다', '2024년에 입주 가능하다'라고 기망당하여 이 사건 가입계약을 체결하였다. 원고는 이 사건 계약을 기망에 의한 의사표시로 취소한다. 따라서 피고는 원고에게 원고로부터 받은 조합원 분담금을 부당이득으로 반환하여야 한다. 또 현재 이 사건 사업을 계속 추진하는 것이 사실상 불가능한 상태이므로 원고는, 피고에 대하여 계약의 이행불능 또는 현저한 사정변경을 원인으로 이 사건 가입계약을 해제할 권리를 가지는바 이 사건 소장부본의 송달로써 피고에게 이 사건 가입계약의 해제를 통보한다. 이에 따라 피고는 이 사건 가입계약의 해제에 따른 원상회복의무의 이행으로 원고에게 원고가 납입한 분담금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 예비적 청구(조합원 자격상실에 따른 청구)
원고는 2023. 12. 7. 세대주 지위를 상실하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 피고의 조합원 자격요건을 자동으로 상실하였으므로 피고는 이에 따라 원고가 납입한 금액을 반환할 의무가 있다. 피고는 2021년 8월 2021년 제2차 임시총회 의결로 조합원 자격상실자에 대한 납입금 반환 시기에 대하여 '심각하게 적자상태에 있는 조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF 대출 등 시기)'으로 정하였다. 이는 불확정기한으로 볼 것인데, 현재의 이 사건 사업 진행 상황에 비추어 피고로서는 금융기관으로부터 PF대출을 받기 어려울 것으로 보여, 불확정기한인 그 이행기가 도래하지 않을 것으로 확정되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 가입계약서 제8조 제3항에 따라 납입한 조합원 분담금 중 10%와 업무대행비를 공제한 나머지 114,850,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 기망으로 인한 이 사건 가입계약 취소 주장에 관하여
원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 가입계약 당시 원고에게 '2024년에 입주 가능하다'라고 말하였거나 '토지확보가 완료되어서 바로 착공 가능하다'라는 식으로 말하여 토지확보율이나 입주 시기에 관하여 사실과 다르게 설명하여 기망하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이를 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
다음으로 피고가 이 사건 가입계약 체결 당시 원고에게 토지확보율 95% 확보를 위한 구체적 계획이나 자금운영에 관하여 고지할 의무가 있었음에도 이를 묵비하여 기망하였다거나, 착공이 가능할 정도로 토지소유권을 확보하지 못했다거나, 토지사용권원 80%만 확보한 것으로 당장 착공이 가능하지 않으므로 원고를 기망한 것이라는 취지의 주장에 관하여 본다.
피고가 이 사건 가입계약 체결 당시 원고에 대하여 토지사용권원 확보현황 및 확보계획에 관하여 상세히 설명하거나 고지하지 않았음은 당사자 사이에 다툼이 없다. 
그러나 원고와 피고 사이의 이 사건 가입계약 체결 당시 시행되고 있던 구 주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제11조 제2항, 제15조, 같은 법 시행령 제16조 제2항 제2호는 지역주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 설립인가된 지역주택조합이 주택건설사업계획의 승인을 신청하려면 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 한다고 정하고 있다. 또 을 제1, 2호증 기재에 의하면 피고는 지역주택조합설립인가를 받을 당시 80%의 토지사용권원을 확보하여 2019. 7. 4. 광진구청장으로부터 주택조합설립인가신청을 받아 2019. 9. 6. 적법하게 설립인가를 받았다. 위와 같은 사정에 비추어, 피고가 이 사건 가입계약 체결 당시 원고에게 토지확보율 95% 확보를 위한 구체적 계획이나 자금운영에 관하여 고지하지 못했다는 사정만으로, 원고에게 어떠한 기망행위를 한 것으로 보기는 어렵다. 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 이행불능 혹은 사정변경을 원인으로 한 계약 해제 주장에 관하여
1) 관련 법리
사정변경으로 인한 계약해제는, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그러한 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결 등 참조).
지역주택조합 사업은 조합설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많음에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있음은 어느 정도 예상할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).
2) 구체적 판단
갑 제2호증, 을 제4, 5, 6, 7, 8, 10, 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 사업이 이행불능 상태에 있다거나 이 사건 가입계약 성립의 기초가 되는 사정이 예측 범위를 벗어나 현저히 변경되었다고 단정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이행불능이나 사정변경을 이유로 계약 해제에 따른 원상회복을 주장하는 원고의 이 부분 청구는 받아들일 수 없다.
① 피고는 2023. 10. 21. 임시총회를 개최하여 제1호 안건으로 사업종결 여부에 관하여 투표하였는데 재적조합원 460명 중 380명이 조합해산 없이 이 사건 사업을 계획 추진하는 진행하는 것을 선택하여 사업계속을 의결하였으며, 피고는 추가로 조합원을 모집하여 현재 577명의 조합원이 있다.
② 피고는 2021. 9.경 개최된 2021년 제3차 임시총회에서 시공사로 주식회사 G건설을 선정한 후, 2021. 11. 1. 주식회사 G건설과 공사도급계약을 체결하고, 사업부지 매입을 위하여 2021. 11. 26. 주식회사 G건설로부터 200억 원을 차용하는 등 예정된 사업을 수행하고 있다.
③ 건설업의 불황과 경기침체로 이 사건 사업 진행이 지연되고 있기는 하나, 도시건축공동위원회가 이 사건 사업에 관하여 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정에 관하여 조건부 동의하였고, 피고는 2022. 2. 18. 건축심의 승인을 받는 등 피고의 사업절차가 진행되고 있는 것으로 보인다.
④ 현재 이 사건 사업부지 28,187㎡ 중 국공유지 면적을 포함하여 매도확인서를 수령하였거나 지주조합원 가입에 동의했거나 소유권이 확보된 면적이 20,963.51㎡에 달하여 약 74%인 점 등에 비추어, 피고가 토지매입비 지출 등으로 피고의 자금수지가 악화되어 있으며, 피고의 PF 대출실행이 조만간 어렵다는 등의 사정만으로 이 사건 사업추진이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.
⑤ 2023년 9월 말 기준으로 피고의 부채는 1350억가량이고 자산은 1545억가량 보유하고 있어서 피고의 자금이 거의 남아 있지 않다고 볼 수도 없다.
⑥ 지역주택조합의 사업시행은 시공사와 행정처분 관련 절차, 자금조달 사정으로 인하여 사업기간이 장기간 될 것으로 예상할 수 있다.
⑦ 이 사건 가입계약서에는 사업승인의 미확정 상태에서 이 사건 사업이 추진된다는 점, 이 사건 사업 관련 피고의 주택홍보관, 각종 팜플렛, 안내문, 인터넷, 지면 광고 등의 내용은 사업의 이해를 돕기 위한 것으로서 다소의 변경이 있을 수 있다는 점이 명시되어있고, 피고는 조합설립인가 시기나 주택공급 시기 등을 예정하였을 뿐, 명시적으로 확정하지는 않았다.
다. 조합원 자격상실에 따른 분담금 반환 청구에 관하여 (예비적 청구)
을 제4, 5, 6, 7, 8, 10, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 사실 및 사정을 종합하여 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 PF 대출을 받을 수 없게 되어 납입금 반환청구권의 이행기 도래가 객관적으로 불가능하게 되었다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 원고의 피고에 대한 납입금 반환청구권의 이행기가 도래하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
① 도시건축공동위원회가 이 사건 사업에 관하여 지구단위계획구역 지정 및 계획결정에 관하여 조건부 동의하였고, 피고는 2022. 2. 18. 건축심의 승인을 받았다.
② 피고는 2021. 9.경 개최된 2021년 제3차 임시총회에서 시공사로 주식회사 G건설을 선정한 후, 2021. 11. 1. 주식회사 G건설과 공사도급계약을 체결하고, 사업부지 매입을 위하여 2021. 11. 26. 주식회사 G건설로부터 200억 원을 차용하는 등 예정된 사업을 수행하고 있다.
③ 피고는 2023. 10. 21. 임시총회를 개최하여 제1호 안건으로 사업종결 여부에 관하여 투표하였는데 재적조합원 460명 중 380명이 조합해산 없이 이 사건 사업을 계획 추진하는 진행하는 것을 선택하여 사업계속을 의결하였다.
④ 피고가 현재 추가적인 PF 대출 등 자금조달에 어려움을 겪고 있으나, 이는 고금리의 금융시장과 건설 내지 부동산 경기침체 등 전 국가적인 경제 상황이 크게 작용한 것으로 보인다. 이러한 사정은 경기 사이클에 따라 순환적으로 발생하는 것이므로 경기 변동 시점에 이르게 되면 개선될 가능성이 있음을 배제할 수 없고, 이는 PF대출 등도 마찬가지로 보인다.
⑤ 피고는 2022. 9. 22. 주식회사 E과 사이에서 금융자문 및 주선용역을 제공받기로 하는 계약을 체결하였고, 피고는 2022. 11. 17. 총회에서 브릿지대출 또는 PF 대출을 위한 안건을 의결하는 등 PF대출을 위해 노력하고 있었다.
⑥ 피고 조합원들도 조합원 신용대출을 통하여 약 98억 원을 차용함으로써 토지매입 자금을 추가 확보하였다. 피고는 종전에 H 새마을금고 등 다수의 새마을금고로부터 총 700억 원이 넘는 담보대출 등을 받았고, 2023. 10. 21. 2023년 제2차 임시총회에서 토지매입비용 등으로 사용하기 위하여 175억 내외의 토지담보대출을 받기로 하는 건을 승인하는 등 이 사건 사업 추진을 위하여 노력하고 있다.
4. 결론
원고의 주위적, 예비적 청구는 모두 받아들일 수 없으므로 기각한다.

판사 이진화