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서울동부지방법원 2024. 12. 6. 선고 2023가단178555 판결

[부당이득금]

서울동부지방법원
판결
사건
2023가단178555 부당이득금
원고
A
소송대리인 법무법인(유한) 민 담당변호사 박기홍
피고
B지역주택조합
소송대리인 법무법인(유한) 클라스한결 담당변호사 최슬기
변론종결
2024. 5. 31.
판결선고
2024. 12. 6.

주문

1. 피고는 원고에게 231,000,000원 및 이에 대하여 2023. 12. 16.부터 2024. 12. 6.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 기초사실
가. 피고는 서울 광진구 C 일원에서 공동주택 신축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하기 위하여
이 사실관계와
유사한 판례 보기
구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제11조에 따라 설립된 지역주택조합으로, 2019. 9. 6. 광진구청장으로부터 주택조합설립인가를 받았다. 나. 원고는 2019. 9. 20. 피고와 사이에, 원고가 피고 조합원으로 가입하여 피고에게 조합원분담금 780,000,000원, 업무대행비 24,000,000원을 지급하고, 피고로부터 이 사건 사업에 따라 신축될 (가칭)B지역주택조합 아파트 중 D호(84㎡)를 공급받기로 하는 내용의 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다)을 체결하였는바, 원고는 위 계약에 따라 2019. 9. 18.경부터 2023. 10. 30.경까지 피고에게 1차 계약금(업무대행비 포함), 2차 계약금, 1-1차 중도금, 1-2차 중도금, 추가 분담금 명목으로 합계 231,000,000원(이하 ‘이 사건 조합원분담금 등’이라 한다)을 납부하였다. 다. 이 사건 조합가입계약 및 피고의 조합규약, 그리고 이 사건 조합가입계약 체결 당시의 주택법령 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.<이미지1-0><이미지6-0><이미지7-0><이미지8-0><이미지5-0>라. 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고의 남편 E은 세대원으로서 성남시 분당구 F 아파트 G호(전용면적 84.99㎡)를 소유하고 있었고, 세대주인 원고는 평택시 H 외 13필지 지상에 신축 예정이던 I 도시형생활주택 J호와 K호에 대한 분양권을 소유하고 있었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고
원고는 이 사건 조합가입계약 체결 당시 1가구 3주택자에 해당되어 피고의 조합원이 될 자격이 없었는바, ‘조합 가입’이라는 이 사건 조합가입계약의 목적 달성이 처음부터 법률상·사실상 불가능하였다. 그렇다면 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능에 해당하여 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 조합원분담금 등 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 피고
1) 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 위 구 주택법이나 그 시행령의 규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하므로, 당사자가 위 규정에 위반한 약정을 체결하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 볼 수는 없다.
2) 피고는 원고와 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추었는지 여부를 확인할 수 없었고, 이를 확인할 법률상 의무도 없다. 조합원 자격 요건을 충족하는지 여부는 조합가입계약 체결 단계에서 조합원이 되려고 하는 자가 관계 법령과 조합 규약 등을 통해 스스로 확인하여야 한다.
실제로 원고는, ‘본인은 피고 조합규약 및 주택법에 따른 무주택 요건(전용면적 85㎡ 이하 소유)을 추후 조합설립인가 접수일까지 충족하기로 하되, 미충족시 본인은 무주택 요건을 충족하는 친·인척의 명의로 조합가입자 명의를 변경하고자 하며, 본인의 무주택 여부 문제와 관련하여 일체의 이의가 없음을 확약합니다’라고 기재된 확약서와, ‘본인은 피고에 조합원으로 가입신청함에 있어서 본인을 포함하여 배우자 및 세대원(신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 기재되어 있지 아니한 신청자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원의 주택소유 현황이 위와 같음을 확인하며, 향후 주택소유 현황에 대한 전산검색 결과 확인한 주택소유 현황과 틀리거나, 주택청약자격 및 순위와 다르게 당첨된 사실이 판명된 때에는 조합원가입신청에 대해 가입 취소 및 탈퇴 처분 등의 조치가 있더라도 이의를 제기치 않을 것을 서약합니다’라고 기재된 무주택서약서에 각 자필서명한 바 있다.
3) 한편 이 사건 조합가입계약 제3조 제2항은 ‘“을”은 전산조회 등으로 조합원 무자격 또는 자격상실 등이 발생하여 조합원이 될 수 없는 경우 “을”의 책임으로 자격을 갖춘 자를 조합원으로 승계할 수 있도록 조치하기로 한다’고 정하고 있으므로, 이 사건의 경우 원고는 원고의 책임으로 조합원 자격을 갖춘 자에게 이 사건 조합가입계약을 승계시킬 수 있다.
또한 이 사건 조합가입계약 체결 당시 적용되던 구 주택공급에 관한 규칙(2019. 11. 1. 국토교통부령 제669호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제2항 제5호, 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항, 구 주택법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것) 제27조 제1항 제2호에 의하면, 지역주택조합이 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 미만인 경우 조합의 정관 등에서 정한 방식으로 임의처분할 수 있는데, 피고 조합규약 제49조 제2항은 ‘잔여 주택이 30세대 미만인 경우와 상가 등 복리시설에 대하여는 조합원 총회 또는 이사회 의결에 따라 임의 분양할 수 있다’고 정하고 있으므로, 30세대 미만의 주택에 대하여, 조합원 자격이 없는 원고에게 임의분양의 형식으로 분양을 할 수도 있다.
따라서 이 사건 조합가입계약에 따른 목적 달성이 원시적으로 불가능하다고 할 수 없다.
4) 위의 사정들을 종합하면, 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능이라고 할 수 없다.
3. 판단
가. 관련 법리
지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것) 제32조 제7항<각주1>에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 이 단락에서 같다) 제38조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항<각주2>에 따르면 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다. 한편 구 주택법 시행규칙(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정되기 전의 것) 제18조 제3항<각주3>에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격 해당 여부를 확인하여야 한다. 위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택 마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 등 참조).
나. 이 사건 조합가입계약의 무효 여부에 관한 판단
1) 살피건대, ① 원고가 피고의 주택조합설립인가일(2019. 9. 6.) 이후인 2019. 9. 20. 이 사건 조합가입계약을 체결하였고, ② 이 사건 조합가입계약 및 피고 조합규약, 그리고 이 사건 조합가입계약 체결 당시의 주택법령에 의하면, 원고가 피고 조합원 자격 요건을 구비하기 위해서는 주택조합설립인가 신청일인 2019. 7. 5.부터 조합주택의 입주 가능일까지 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’에 해당하여야 하는데, 원고와 원고의 남편 E이 피고 조합설립인가 신청일 이후인 이 사건 조합가입계약 체결 당시 3채의 주택을 소유하고 있었음은 앞서 본 것과 같은바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 조합가입계약 체결 당시 피고 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였고, 사후적으로도 피고 조합원 자격 요건을 충족할 수 없었음이 명백하다.
그렇다면 구 주택법 및 그 시행령 규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 결국 이 사건 조합가입계약은 계약 체결 당시부터 ‘원고의 피고 조합 가입’이라는 목적 달성이 불가능하였다 할 것이고, 따라서 이 사건 조합가입계약은 ‘원시적 불능’에 해당한다고 판단된다.
2) 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법령의 규정이 단속규정에 불과하고 효력규정이 아님은 피고 주장과 같으나, 이러한 사정은 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능이라고 판단함에 방해가 되지 않는다 할 것이고, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없으므로, 설령 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추었는지 알 수 없었던 피고에게 원고가 스스로 조합원 자격이 있다고 확약하였다 하더라도, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 피고의 조합원이 될 자격이 있었던 것으로 볼 수는 없다.<각주4> 나아가 이 사건 조합가입계약 및 피고 조합규약에서 정한 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 자와 체결한 조합가입계약의 처리에 관한 규정들 역시, ‘원고가 피고의 조합원이 될 수 없음’을 전제로, 원고가 아닌 ‘조합원 자격을 갖춘 제3자’에게 조합원 지위를 승계시키는 것이거나, 조합원이 아닌 원고에게 조합주택을 ‘일반분양’하겠다는 것이어서, 이러한 사정만으로는 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능이라는 판단을 뒤집기에 부족하다.
3) 그러므로 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 부당이득반환으로서 원고가 납입한 이 사건 조합원분담금 등 합계 231,000,000원 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 부당이득반환의 범위 및 이행기에 관한 피고의 주장에 대한 판단
1) 피고의 주장
가) 이 사건 조합가입계약 제3조 제1항은 원고로 하여금 주택법령에 규정한 조합원의 자격에 문제가 없음을 보증하도록 하며 준공, 입주시까지 그 자격을 유지하도록 정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘조합원 무자격 또는 자격상실 등이 발생하여 조합원이 될 수 없는 경우 “을”의 책임으로 자격을 갖춘 자를 조합원으로 승계할 수 있도록 조치하기로 한다’고 정하고 있으며, 이 사건 조합가입계약 제8조 제2항 제7호는 ‘조합원 가입신청 후 허위사실이 발견되어 관계법령 및 조합규약에 의하여 “을”이 조합원자격을 상실하거나, 관할관청의 조합원자격 심사에서 “을”이 부적격자로 판명되었을 경우 피고는 조합가입계약을 해지할 수 있다’고 정하고 있다. 그리고 이 사건 조합가입계약 제8조 제3항 제1호는 ‘“을”의 귀책사유로 본 계약이 해지·해제되는 경우 조합원분담금 총금액 중 10%에 해당하는 금원을 위약금으로 몰취 또는 배상키로 한다. 단, 환불금이 있는 경우 조합사업의 특성상 그 반환 시기는 탈퇴, 제명 또는 해지된 자의 권리·의무를 승계할 신규 조합원으로 대체 또는 임의 분양자로 대체되어 입금이 완료된 후 이자 없이 환불키로 한다.’고 정하고 있다. 한편 원고가 지급한 업무대행비는 업무대행사의 업무대행에 대한 보수로 지급되는 금액으로, 조합원분담금과 명확히 구분되며, 계약이 해지, 해제되는 경우에도 반환되지 않는 비용에 해당한다(이 사건 조합가입계약 제4조, 제5조 제2항, 제8조 제3, 5항 등 참조).
나) 이처럼 원고가 조합원 자격을 갖추지 못하였음에도 이 사건 조합가입계약을 체결한 것은 원고의 귀책사유로 인한 계약해제·해지사유에 해당되는바, 피고는 2024. 5. 30.자 준비서면의 송달로 이 사건 조합가입계약을 해제·해지한다.
다) 따라서 피고가 원고에게 반환하여야 할 금액은, 원고가 납입한 이 사건 조합원분담금 등에서 조합원분담금 총 금액의 10%에 해당하는 위약금과 업무대행비를 공제한 나머지 잔액이라 할 것이고, 반환 시기는 원고의 권리의무를 승계할 신규 조합원 또는 임의 분양자가 입금을 완료한 때이다. 그런데 현재까지 원고의 권리의무를 승계할 신규 조합원 또는 임의 분양자로 대체되지도 아니하였으므로, 아직 이 사건 조합원 분담금 등 중 환불금을 반환할 이행기가 도래하지 않았다.
2) 판단
살피건대, 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라 함은 앞서 판단한 바와 같다. 따라서 이 사건에 무효인 이 사건 조합가입계약상 규정들을 적용할 수는 없다.
나아가 이 사건 조합가입계약 체결 당시부터 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’가 아니어서 지역주택조합의 조합원 자격 요건이 충족되지 않았고, 사후적으로도 조합원 자격 요건을 충족할 수 없었던 원고에게 피고의 조합원 지위가 부여될 수 없으므로, 원고는 처음부터 피고의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다 할 것인바, 피고의 조합규약을 원고에게 적용할 수도 없다.
결국 피고는, 원고로부터 지급받은 금원들을 보유할 아무런 법률상 원인이 없다 할 것인바, 그렇다면 원고는 그 전부에 대해 반환을 구할 수 있다고 봄이 상당하다. 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
라. 소결
따라서 피고는 원고에게, 원고가 납입한 이 사건 조합원분담금 등 총 231,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2023. 12. 16.부터 이 판결 선고일인 2024. 12. 6.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 장윤선
  1. 각주1) 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제11조 제7항에 해당된다.
  2. 각주2) 구 주택법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 해당된다.
  3. 각주3) 구 주택법 시행규칙(2019. 10. 29. 국토교통부령 제666호로 개정되기 전의 것) 제8조 제3항에 해당된다.
  4. 각주4) 다만 피고가 이를 들어 원고에게 민법 제535조에 따른 계약체결상 과실 책임을 묻는 것은 별론으로 한다.