서울북부지방법원 2024. 4. 4. 선고 2022가합22801 판결
[대금반환등]
서울북부지방법원
제12민사부
판결
- 사건
- 2022가합22801 대금반환 등
- 원고
- 1. A
2. B
원고들 소송대리인 변호사 최형규
원고들 소송복대리인 변호사 김후 - 피고
- 1. C
2. D 주식회사
피고들 소송대리인 변호사 이기문 - 변론종결
- 2024. 3. 7.
- 판결선고
- 2024. 4. 4.
주문
1. 피고들은 공동하여 원고들에게 각 104,625,372원 및 그중 각 59,830,100원에 대하여는 2015. 11. 4.부터, 각 4,800,000원에 대하여는 2015. 12. 31.부터, 각 15,000,000원에 대하여는 2016. 1. 8.부터, 각 24,995,272원에 대하여는 2022. 5. 31.부터 각 2024. 4. 4.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 원고들의 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 25%는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
주위적으로, 피고들은 공동하여 원고들에게 각 141,169,100원 및 그중 각 60,000,000원에 대하여는 2015. 11. 4.부터, 각 5,000,000원에 대하여는 2015. 12. 31.부터, 각 15,000,000원에 대하여는 2016. 1. 8.부터, 각 41,662,140원에 대하여는 2017. 10. 31.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 각 19,506,960원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.예비적으로, 피고들은 공동하여 원고들에게 각 141,169,100원 및 그중 각 41,662,140원에 대하여는 2017. 10. 31.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 각 99,506,960원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실가. 당사자의 지위
이 사실관계와
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<각주1>
2) 원고들과 피고들은 이 사건 교환계약 체결을 위한 협의 단계에서 이 사건 F 부동산을 이 사건 상가건물의 K호(분양면적 91.81㎡)와 교환하기로 하였다가, 이후 위 K호가 아닌 J호(분양면적 97.12㎡)를 교환대상으로 변경하는 것으로 합의하면서, 원고들이 피고들에게 그 예상 분양가의 차액 상당액인 77,500,000원을 지급하기로 약정하였다(이 사건 교환계약 제3조).
다. 이 사건 F 부동산에 관한 담보대출 실행 등
1) 원고들은 이 사건 교환계약에 따른 교환 등기가 이루어지기 이전에 미리 피고들이 이 사건 F 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있도록 협조하기로 약정하였다(이 사건 교환계약 제5조).
2) 원고 B은 2015. 11. 4. L조합(이하 ‘L조합’이라 한다)과 이 사건 F 부동산을 담보로 한 250,000,000원의 담보대출계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 담보대출계약’이라 하고, 이에 따른 대출금을 ‘이 사건 대출금’이라 한다), 그 대출금을 피고 회사의 M은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 지급하였다.
3) 피고 회사는 2015. 11. 5. 원고 B의 은행 계좌로 130,000,000원을 송금하였고, 원고들은 이 사건 F 부동산에 관한 임의경매절차에 신고된 유치권자에게 유치권 소멸을 위한 합의금으로 130,000,000원을 지급하였다.
4) 원고들은 2015. 12. 31. N 명의의 은행계좌를 통해 9,600,000원을, 2016. 1. 8. O 명의로 30,000,000원을 각 피고 C의 M은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 송금하였다.
라. 제3자의 이 사건 I 토지 소유권 취득
1) 피고들은 2015. 12. 31. 인천광역시 남동구에 대하여 이 사건 I 토지 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 않았다.
2) 인천광역시 남동구는 2017. 7. 21. 주식회사 P과 이 사건 I 토지에 관한 매매계약을 체결하고, 2017. 10. 31. 주식회사 P에 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 10, 12호증 및 을 제1 내지 4, 6, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함. 이하 같다)의 각 기재, 증인 E의 증언, 이 법원의 M은행 주식회사에 대한 금융거래정보제출명령 회신결과, 이 법원의 L조합 삼양로지점에 대한 문서송부촉탁 결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고들
1) 이 사건 교환계약의 해제
피고들은 이 사건 I 토지의 소유권을 취득하여 그 지상에 이 사건 상가건물을 신축하고, 그 건물의 J호의 소유권을 원고들에게 이전하여 줄 이 사건 교환계약상의 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 피고들은 이 사건 I 토지의 매매대금 잔금을 지급하지 아니하여 이 사건 I 토지의 소유권이 제3자에게 이전되도록 하였고, 이로써 피고들의 위 의무는 이행불능이 되었다. 원고들은 피고들 의무의 이행불능을 이유로 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 교환계약을 해제한다.
2) 이 사건 대출금 등에 대한 주위적 원상회복청구 및 예비적 손해배상청구
가) 이 사건 교환계약의 해제에 따른 원상회복으로 피고들은 원고들에게, 원고들로부터 지급받은 160,000,000원(= 이 사건 대출금 중 피고들에게 귀속된 120,000,000원 + 2015. 12. 31.자로 지급된 10,000,000원 + 2016. 1. 8.자로 지급된 30,000,000원, 이하 통칭하여 ‘이 사건 대출금 등’이라 한다)을 각 80,000,000원(= 160,000,000원 ÷ 2)씩 반환하여야 하고, 민법 제548조 제2항에 따라 위 금원에 항에 따라 위 금원에 대하여 받은 날로부터의 이자를 가산하여 지급하여야 한다(주위적 청구).
나) 원고들은 이 사건 교환계약에 따른 의무를 이행하기 위하여 피고들에게 합계 160,000,000원을 지급하였는데, 이 사건 교환계약이 피고들의 귀책으로 인해 해제되었으므로, 피고들은 원고들에게 채무불이행으로 인한 손해배상으로 각 80,000,000원(= 160,000,000원 ÷ 2) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다(예비적 청구).<각주2>
3) 이 사건 교환계약 제10조에 따른 위약금 청구
이 사건 교환계약 제10조는 위약 시 계약금액의 10%를 위약금으로 지급하도록 정하고 있고, 이 사건 교환계약의 계약금액은 당초 교환대상이었던 이 사건 상가건물 K호의 분양예정가격인 833,242,800원이라고 보아야 한다. 피고들은 이 사건 I 토지의 소유권을 취득하여 원고들에게 이 사건 상가건물 J호의 소유권을 이전할 의무를 위반하였으므로, 원고들에게 위약금으로 각 41,662,140원(= 833,242,800원 × 10% ÷ 2) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4) 이 사건 대출금에 대한 대출이자 부담분 손해배상청구
원고들은 이 사건 교환계약에 따라 L조합으로부터 이 사건 대출금을 받아 그중 120,000,000원을 피고들에게 지급하였는데, 이 사건 교환계약이 피고들의 귀책으로 해제되었으므로, 피고들은 위 지급액에 대하여 원고들이 부담한 이자 상당액을 손해배상금으로 지급하여야 한다. 원고들이 2015. 12.부터 2022. 3.까지 L조합에 이 사건 대출금의 이자로 지급한 금액은 합계 81,279,000원이므로, 피고들이 지급해야 할 손해배상금은 위 금액에 피고들 부담부분 비율을 적용한 39,013,920원(= 81,279,000원 × 120,000,000원/250,000,000원)이 되고, 따라서 피고들은 원고들에게 각 19,506,960원(= 39,506,960원 ÷ 2) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
나. 피고들
1) 이 사건 교환계약 제7조에 의하면, 이 사건 교환계약은 피고들이 이 사건 I 토지의 소유권을 취득함과 동시에 신탁회사에 이 사건 I 토지를 신탁하는 것을 정지조건으로 효력이 발생한다. 그런데 이 사건 I 토지의 소유권이 제3자에게 이전됨으로써 위 조건의 성취는 불가능하게 되었고, 따라서 이 사건 교환계약은 확정적으로 무효가 되었다. 이 사건 교환계약의 효력이 발생하였음을 전제로 하는 원고들의 계약 해제 주장과 이에 따른 위약금 및 손해배상금 청구는 부당하다.
2) 피고들이 원고들로부터 받은 160,000,000원 상당의 금원은 원고들이 자기의 소유인 이 사건 F 부동산에 관한 리모델링 공사비로 지급한 것이므로, 이 사건 교환계약이 해제 또는 무효로 되었다고 해서 피고들이 원고들에게 위 금원을 반환하여야 하는 것은 아니다.
3. 판단
가. 이 사건 교환계약의 해제 주장에 관한 판단
1) 피고들에게 이 사건 I 토지의 소유권을 취득할 의무가 있는지
법률행위의 해석에 있어 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
한편 조건은 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래 불확실한 사실의 발생 여부에 따라 좌우되게 하는 법률행위의 부관이고, 법률행위에서 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이다. 조건을 붙이고자 하는 의사는 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 하고, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단하여야 한다. 조건을 붙이고자 하는 의사가 외부에 표시되었다고 인정하려면, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 따라 좌우되게 하려는 의사가 인정되어야 한다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다202821 판결 참조). 앞서 든 증거, 갑 제60다202821 판결 참조). 앞서 든 증거, 갑 제6, 7, 9호증의 각 기재, 증인 E의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 교환계약에 의하여 피고들은 이 사건 I 토지의 소유권을 취득하여야 할 의무를 부담하는 것으로 봄이 상당하고, 원·피고들에게 이 사건 교환계약의 효력 발생을 피고들의 위 I 토지 취득 여부에 좌우되도록 하려는 의사가 있었던 것으로 보기는 어렵다. 따라서 피고들의 위 I 토지 취득 및 신탁이 이 사건 교환계약의 정지조건에 해당한다는 피고들의 주장은 받아들이지 않는다.
① 이 사건 교환계약에 따라 피고들이 부담하는 최종적인 의무는 원고들에게 이 사건 상가건물 J호의 소유권을 이전하여 주는 것인데, 위 의무는 피고들이 이 사건 I 토지의 매매잔금을 지급하고 그 토지 소유권을 취득하여 이를 신탁회사에 신탁한 다음, 상가건물 신축공사를 진행하는 과정을 거친 후에야 이행될 수 있다.
② 이 사건 교환계약 체결 당시 원고들은 피고들의 요청에 따라 원고들의 명의로 이 사건 F 부동산에 관한 담보 대출을 5억 원 이상 받아 이를 피고들이 사용할 수 있도록 제공하고(제5조, 제6조, 제8조), 소유권 교환을 완료하기 전이라도 피고들이 이 사건 F 부동산에서 미리 요양병원 운영을 위한 리모델링 공사를 시작할 수 있게 해주기로(제11조) 합의하였다. 이러한 합의는 원고들에게 불리하고 피고들에게만 유리한 것이어서, 원고들은 피고들이 자신들의 의무 이행을 위한 준비를 어느 정도 마친 이후에 위 합의를 이행하려는 의사로, 피고들에게 ‘피고들이 이 사건 I 토지에 대한 소유권을 취득하고 이를 신탁회사에 신탁하는 시점부터 효력이 발생한다’는 내용의 이 사건 교환계약 제7조를 둘 것을 요청하였던 것으로 보인다.
③ 원고들은 이 사건 교환계약 제7조에도 불구하고 이 사건 I 토지의 매매잔금 지급예정일(2015. 12. 31.)이 되기 전인 2015. 11. 4. 이 사건 담보대출계약을 체결하고 피고 회사에게 대출금 일부를 지급해주고, 피고들이 이 사건 F 부동산에서 리모델링 공사를 시작할 수 있게 해주었다. 원고들이 피고들에게 미리 위 합의를 이행하여 준 것은, 이 사건 I 토지의 매매 상대방이 지방자치단체인 인천광역시 남동구이고, 피고들이 위 남동구로부터 부동산거래계약신고필증까지 발급받았으므로, 곧 다가올 매매잔금 지급기일에 특별한 제약 없이 피고들이 이 사건 I 토지의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 신뢰하였기 때문으로 보인다.
④ 이후 피고들은 인천광역시 남동구에 위 매매잔금을 지급하지 못하였음에도, 2016. 2. 25. 및 2016. 4. 7. 원고들에 대하여 ‘피고들이 이 사건 교환계약에 따라 이 사건 대출금 채무를 승계하고 이 사건 F 부동산의 소유권을 이전받는 것’을 전제로 한 대금지급계획서 및 공문을 각 작성하여 주었고, 2016. 8. 25.에는 원고들과 이 사건 F 부동산을 피고들이 매수하기로 하는 합의서를 작성하기도 하였다. 이에 비추어 피고들은 이 사건 I 토지를 취득하지 못하더라도 이 사건 F 부동산의 대가를 금전으로 지급하는 방식으로라도 이 사건 교환계약상의 피고들 의무를 이행하려는 의사였던 것으로 보인다.
2) 피고들의 채무불이행으로 이 사건 교환계약이 해제되었는지
채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결 참조). 피고들은 이 사건 I 토다42020 판결 참조). 피고들은 이 사건 I 토지의 매매잔금을 지급하고 그 토지 소유권을 취득하여야 할 이 사건 교환계약상의 의무를 부담하나, 피고들이 그 매매잔금을 지급하지 아니하여 이 사건 I 토지의 소유권이 제3자에게 이전된 사실은 앞서 살핀 바와 같고, 이러한 사정을 위 법리에 비추어 보면, 피고들의 위 의무는 이행불능이 된 것으로 봄이 타당하다.
그렇다면 원고들은 민법 제546조에 의하여 이 사건 교환계약을 해제할 수약을 해제할 수 있고, 원고들이 이 사건 소장 부본 송달로써 피고들에 대하여 이 사건 교환계약 해제의 의사표시를 한 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 교환계약은 위 소장 부본이 피고들에게 송달된<각주3> 2022. 5. 30.에 해제되었다고 보아야 한다.
나. 이 사건 대출금 등 청구에 관한 판단
1) 주위적 청구에 관한 판단
살피건대, 갑 제1, 3, 12호증, 을 제4, 11호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음의 사실들, 즉 ① 이 사건 교환계약 제5조는 ‘원고들이 피고들로부터 공사견적서를 제공받아 금융기관으로부터 이 사건 F 부동산을 담보로 대출을 받고, 이를 피고들에게 지급할 것’을 정하고 있고, 제9조는 ‘원고들과 피고들이 소유권 교환등기를 할 때에 이 사건 F 부동산에 대한 대출금 채무를 피고들이 인수할 것’을 정하고 있는 점, ② 원고들은 2015. 11. 4. L조합과 이 사건 담보대출계약을 체결하였는데, 그 대출금으로 249,660,200원이 피고 회사의 은행 계좌로 송금되었고, 피고 회사는 그중 130,000,000원을 원고들에게 지급하여 원고들이 이를 이 사건 F 부동산의 유치권 해결을 위하여 사용한 점, ③ 원고들은 O으로부터 40,000,000원을 차용하여 피고들에게 2015. 12. 31. 9,600,000원, 2016. 1. 8. 30,000,000원을 각 지급한 점, ④ 피고들은 2016. 4. 7.자 공문을 통해 원고들에게 ‘피고 회사가 이 사건 대출금 250,000,000원 중 160,000,000원을 지급받았으며, 나머지 90,000,000원을 지급받는 즉시 이 사건 대출금 채무를 승계한다’는 의사를 전달한 점 등을 종합하면, 원고들이 이 사건 교환계약 제5조의 이행을 위하여 피고들에게 159,260,200원(= 249,660,200원 – 130,000,000원 + 9,600,000원 + 30,000,000원)을 지급하였음을 인정할 수 있다.
이에 대하여 피고들은, 위 금원은 원고들이 자신의 비용으로 이 사건 F 부동산 리모델링 공사를 하기 위해 피고들에게 지급한 것이어서 이 사건 교환계약의 해제로 인해 원상회복되어야 할 금원이 아니라고 주장하므로 살피건대, 갑 제14호증의 기재에 의하면 원고들과 피고 회사 사이에 2015. 10. 27.자 이 사건 F 부동산에 관한 리모델링 공사 도급계약서가 작성된 사실이 인정되고, 원고들이 지급한 위 159,260,200원의 상당 부분이 위 리모델링 공사비용으로 사용된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 갑 제1, 6, 7, 13호증, 을 제10호증의 각 기재, 증인 E의 증언, 이 법원의 Q 주식회사에 대한 금융거래정보제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정들, 즉 ① 실제 이 사건 F 부동산의 리모델링 공사를 수행한 것은 피고 회사가 아니라 R 주식회사이고, 피고 회사를 수급인으로 하는 위 리모델링 공사 도급계약서는 L조합에 대한 대출신청을 위해 형식적으로 작성된 것으로 보이는 점, ② 이 사건 교환계약에서도 지급된 대출금의 이자는 피고들이 부담하기로 하는 한편, 소유권교환등기시에 이 사건 F 부동산을 담보로 한 대출금의 채무자를 피고들로 변경하기로 한 점(제6조, 제9조), ③ 이 사건 교환계약 제11조(“피고들은 계약 종료일 이전에 이 사건 F 부동산에 대한 리모델링 공사를 할 수 있다.”)는 그 문언상 ‘부동산의 교환등기가 마쳐지기 전에 피고들이 미리 이 사건 F 부동산의 리모델링 공사를 할 수 있도록 원고들이 양해하여 준다’는 의미로 해석되는데, 이는 ‘이 사건 교환계약에 따른 교환대상은 원고들이 리모델링 공사를 마친 상태의 이 사건 F 부동산’이라는 취지의 피고들 주장과는 부합하지 않는 점, ④ 피고들이 작성한 2016. 1. 12.자 확인서에는 ‘피고들은 원고들에게 이 사건 대출금 외에 별도의 공사비 등을 청구하지 않는다’는 내용이 기재되어 있고, 2016. 2. 25.자 대금지급계획서나 2016. 4. 6.자 공문에도 ‘피고들이 원고들에게 준공 후 5억 원을 지급한다’는 내용이 있을 뿐 원고들에 대하여 잔여 리모델링 공사비용의 지급을 요구하는 내용은 전혀 없는 점 등에 비추어 보면, 원고들이 자신의 비용으로 이 사건 F 부동산 리모델링 공사를 하기 위해 피고들에게 금원을 지급한 것으로 보기는 어렵다. 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
그렇다면 앞서 본 바와 같이 원고들이 이 사건 교환계약 제5조에 따라 피고들에게 159,260,200원을 지급한 사실, 이 사건 교환계약이 2022. 5. 30. 해제된 사실이 인정되므로, 피고들은 계약 해제에 따른 원상회복으로 원고들에게 각 79,630,100원(= 159,260,200원 ÷ 2)을 반환하고, 민법 제548조 제2항에 따라 위 금원에 대하여 그 지급일로부 대하여 그 지급일로부터의 이자를 가산하여 지급할 의무가 있다. 원고들의 이 부분 주위적 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
2) 예비적 청구에 관한 판단
원고들의 예비적 청구는 성질상 주위적 청구와 선택적 관계에 있는 것인데, 원고들은 심판의 순위와 범위를 한정하여 청구하는 이른바 부진정 예비적 병합의 소를 제기하였고, 이는 주위적 청구가 전부 인용되지 않을 경우 주위적 청구에서 인용되지 않은 수액 범위 내에서 예비적 청구에 대하여도 판단하여 주기를 바라는 취지로 불가분적으로 결합시켜 제소한 것이라고 볼 수 있으므로(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결, 대법원 2014. 6. 26. 002다23598 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다74069 판결 등 참조), 원고들의 예비적 손해12다74069 판결 등 참조), 원고들의 예비적 손해배상 청구에 관하여 본다.
원고들이 예비적으로 구하는 160,000,000원의 손해배상금 및 이에 대한 소장 부본 송달일 다음날(2022. 5. 31.)부터의 지연손해금 청구 중에서 159,260,200원 및 이에 대한 지연손해금 부분은 주위적 청구에서 인용되었고, 주위적 청구에서 인용되지 않은 부분은 739,800원(= 160,000,000원 － 159,260,200원)의 손해배상금 청구와 이에 대한 2022. 5. 31.부터의 지연손해금 청구라 할 것인데, 원고들이 이 사건 교환계약 제5조에 따라 피고들에게 지급한 금액이 159,260,200원인 사실은 앞서 주위적 청구에 관한 판단에서 살펴본 바와 같으므로, 위 금원을 초과하는 부분에 대한 원고들의 예비적 손해배상 및 지연손해금 청구도 이유 없다[더구나 아래 다.항에서 보는 바와 같이 이 사건 교환계약 제10조는 손해배상액의 예정에 해당하고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수는 없는바(대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결 참조), 다른 특약이 없는 이 사07다18478 판결 참조), 다른 특약이 없는 이 사건에서 원고들이 피고들의 채무불이행으로 인해 입게 되었다고 주장하는 손해는 이 사건 교환계약 제10조에 따른 손해배상의 예정액에 포함되므로, 이 점에서도 원고들의 예비적 청구는 이유 없다].
다. 이 사건 교환계약 제10조의 위약금 청구에 관한 판단
1) 관련 법리
민법 제398조에 의하면 채무불이행에 대한 위약금 약정한 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(제4항), 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다(제2항). 여기서 '부당히 과다한 경우'라 함은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태, 채무자가 계약을 위반한 경위 등 사실심 변론종결 당시까지의 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 채권자와 채무자 사이에 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다67511 판결 참조). 2) 이 사건 교환계약 012다67511 판결 참조). 2) 이 사건 교환계약 제10조가 손해배상액의 예정인지 여부
앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음의 사정들, 즉 ① 이 사건 교환계약 제10조는 “어느 일방이 합의 없이 계약을 위약할 시는 계약금액에 대한 10%의 위약금을 부담하기로 한다.”고 정하고 있는 점, ② 원고들과 피고들은 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 F 부동산의 가치를 이 사건 상가건물의 K호(예상 분양가 833,175,750원)와 동등하게 평가하고, 이를 기준으로 이 사건 상가건물 J호와 K호의 가액 차이 상당액을 원고들이 피고들에게 지급하기로 합의하였던 점(제3조) 등을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 교환계약 제10조는 당사자 일방의 채무 불이행이 있는 경우 계약금액의 10%를 손해배상금으로 지급하기로 하는 손해배상액의 예정 약정으로 추정되고, 이 사건 F 부동산의 교환을 목적으로 하는 이 사건 교환계약에 있어서의 계약금액은 이 사건 F 부동산의 평가액인 833,175,750원이라고 할 것이므로, 그 손해배상 예정액은 83,317,575원(= 833,175,750원 × 10%)으로 봄이 상당하다.
3) 손해배상 예정액의 감액
피고들이 이 사건 교환계약에 따라 이 사건 I 토지의 소유권을 취득하여야 할 의무를 불이행하였음은 앞서 살핀 바와 같으므로, 피고들은 원고들에게 손해배상 예정액인 83,317,575원을 손해배상금으로 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 위 손해배상의 예정액 83,317,575원은 부당히 과다하다고 보이므로, 이를 그 60%로 감액함이 상당하다.
① 이 사건 교환계약의 해제로 인하여 원고들이 입은 손해는 L조합에 이 사건 대출금에 대한 대출이자를 지급하는 손해와 L조합의 근저당권 실행으로 인한 임의경매절차에서 이 사건 F 부동산의 소유권을 상실하는 손해라 할 것인데, 이 사건 대출금 중 피고들에게 지급된 약 120,000,000원에 상응하는 대출이자는 원고들의 주장에 의하더라도 39,013,920원에 불과하고, 그중 일부는 피고들이 원고들에게 지급하기도 하였다.
② 피고들은 이 사건 교환계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고들로부터 받은 159,260,200원을 원고들에게 반환하여야 하는데, 위 159,260,200원 중 상당부분은 이 사건 F 부동산의 리모델링 공사비용으로 사용되었으므로, 결과적으로 원고들은 피고들의 비용으로 원고들 소유의 이 사건 F 부동산의 가치를 증대시키는 이익을 얻게 되었다.
③ 원고들은 L조합과의 이 사건 담보대출계약을 체결하는 외에도 S, T에게 이 사건 F 부동산을 담보로 각 채권최고액 200,000,000원 및 70,000,000원의 근저당권을 설정하여 주고 금원을 차용해 사용하였다. 여기에 앞서 본 바와 같이 이 사건 교환계약의 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 대출금의 일부(119,660,200원)가 반환되는 사정까지 더하여 보면, 원고들이 이 사건 F 부동산의 소유권을 얻기 위해 투입한 비용이 250,000,000원이었음을 감안할 때 이 사건 F 부동산의 소유권 상실로 인해 원고들에게 현실적으로 발생하는 손해가 크지는 않다.
4) 소결론
그렇다면 피고들은 원고들에게 위 감액된 손해배상 예정액 각 24,995,272원(= 83,317,575원 × 60% ÷ 2, 원 미만 버림) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고들은 위 손해배상 예정액에 대한 2017. 10. 31.부터의 지연손해금의 지급을 구하고 있으나, 채무불이행에 따른 손해배상채무 내지 손해배상액 예정액 지급채무는 기한의 정함이 없는 채무로서 이행의 최고 없이는 이행지체책임을 지지 않는데, 원고들이 이 사건 소장 부본 송달 이전에 피고들에게 이행을 최고하였다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 소장 부본이 송달된 다음날인 2022. 5. 31.부터의 지연손해금을 초과하는 부분은 받아들이지 아니 한다.
라. 이 사건 대출금 이자 부담분 상당 손해배상청구에 관한 판단
민법 제398조에서 정하고 있는 손해배상액의 예정은 손액의 예정은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하고자 하는 등의 목적으로 규정된 것이고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2007다18478 판결 참조). 따라서 다른 특약이 없는07다18478 판결 참조). 따라서 다른 특약이 없는 이 사건에서 원고들이 피고들의 채무불이행으로 인해 입게 되었다고 주장하는 대출이자 상당액의 손해는, 이 사건 교환계약 제10조에 따른 손해배상의 예정액에 포함되므로 이를 손해배상액의 예정액 지급과 별도로 구하는 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.
마. 소결론
그렇다면 피고들은 원고들에 대하여 이 사건 교환계약의 해제로 인한 원상회복 의무와 채무불이행으로 인한 손해배상 의무를 부담하는데, 피고 C은 피고 회사의 사내이사로서 이 사건 교환계약에서 정한 의무의 이행에 관하여 피고들의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로, 피고들의 원고들에 대한 위각 의무는 성질상 불가분 채무라고 봄이 타당하다.
한편 원고들이 이 사건 교환계약에 따라 부담하는 이 사건 F 부동산의 소유권 이전 의무는 위 부동산에 관한 각 1/2의 공유지분권 이전의무이므로, 이 사건 교환계약의 해제로 인한 원상회복 및 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 원고들에게 성립한 채권은 분할채권이라고 보아야 한다.
따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 각 104,625,372원을 지급하여야 하고, 위 금원 중 각 59,830,100원에 대하여는 그 지급일인 2015. 11. 4.부터, 각 4,800,000원에 대하여는 그 지급일인 2015. 12. 31.부터, 각 15,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2016. 1. 8.부터, 각 24,995,272원에 대하여는 그 이행 최고일(이 사건 소장 부본 송달일) 다음날인 2022. 5. 31.부터 각 피고들이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 4. 4.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 와 채무불이행으로 인한 손해배상 의무를 부담하는데, 피고 C은 피고 회사의 사내이사로서 이 사건 교환계약에서 정한 의무의 이행에 관하여 피고들의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로, 피고들의 원고들에 대한 위 각 의무는 성질상 불가분 채무라고 봄이 타당하다.
한편 원고들이 이 사건 교환계약에 따라 부담하는 이 사건 F 부동산의 소유권 이전의무는 위 부동산에 관한 각 1/2의 공유지분권 이전의무이므로, 이 사건 교환계약의 해제로 인한 원상회복 및 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 원고들에게 성립한 채권은 분할채권이라고 보아야 한다.
따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 각 104,625,372원을 지급하여야 하고, 위 금원 중 각 59,830,100원에 대하여는 그 지급일인 2015. 11. 4.부터, 각 4,800,000원에 대하여는 그 지급일인 2015. 12. 31.부터, 각 15,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2016. 1. 8.부터, 각 24,995,272원에 대하여는 그 이행 최고일(이 사건 소장 부본 송달일) 다음날인 2022. 5. 31.부터 각 피고들이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 4. 4.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 주위적 청구 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 이 사건 교환계약 제5조에 기재된 ‘“을”의 부동산’은, “을”이 이 사건 교환계약에 따라 장차 “갑”으로부터 취득하게 될 부동산으로서 이 사건 F 부동산을 의미한다.
- 각주2) 원고들은 예비적 청구원인으로 손해배상청구권 외에 부당이득반환청구권도 주장하고 있으나, 계약해제의 효과로서의 원상회복의무를 규정한 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이고(대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결 참조), 부당이득반환청구에서 법률상의 원인 없는 사유를 계약의 불성립, 취소, 무효, 해제 등으로 주장하는 것은 공격방법에 지나지 아니하므로(대법원 2007. 7. 13. 선고 2006다81141 판결 참조), 원고들이 예비적 청구원인으로서 주장하는 부당이득반환청구권은 계약 해제로 인한 원상회복을 구하는 주위적 청구원인과 서로 별개의 청구로 볼 수 없다. 따라서 원고들의 위 부당이득반환청구는 주위적 청구에 포함된 것으로 본다.
- 각주3) 피고 C은 피고 회사의 대표자인 사내이사이므로, 피고 C에게 이 사건 소장부본이 송달된 때에 피고 회사에 대한 송달도 이루어진 것으로 본다.