서울북부지방법원 2024. 10. 24. 선고 2024가단117959 판결
[약정금]
서울북부지방법원
판결
- 사건
- 2024가단117959 약정금
- 원고
- A
소송대리인 법무법인 차원
담당변호사 김진우, 권가혜 - 피고
- 1. (가칭)B지역주택조합
2. 주식회사 C
피고들 소송대리인 변호사 윤주만 - 변론종결
- 2024. 9. 26.
- 판결선고
- 2024. 10. 24.
주문
1. 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다.2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고들은 공동하여 원고에게 85,500,000원 및 이에 대하여 2023. 1. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.이유
1. 기초사실가. 피고 (가칭)B지역주택조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 서울 동대문구 D 일원의 부지에서 공동주택을 신축하여 공급하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진할 목적으로 주택법에 근거하여 설립된 지역주택조합이고, 피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’라 한다)는 부동산 개발 및 시행사업 등을 목적으로 설립된 회사로서 피고 조합이 설립되기 전의 ‘B지역주택조합 추진위원회’와 사이에 2018. 3.경 업무대행 용역계약을 체결한 업무대행사이다. 나. 원고는 2020. 3. 20. 피고 조합과 사이에 이 사건 사업에 따라 신축될 아파트 중 E호를 분양받기로 하는 내용의 지역주택조합 가입계약(이하 ‘이 사건 가입계약’이라 한다)을 체결하고, 그 이후 피고 조합에게 여러 차례에 걸쳐 조합원분담금 및 업무대행비 20,000,000원 등 합계 105,500,000원을 납부하였다. 다. 원고는 2022. 7. 20. 피고 조합에게 조합 탈퇴 및 환불을 요구하였고, 이에 원고와 피고들은 같은 날 아래와 같이 피고들이 원고에게 2022. 12. 31.까지 원고의 납부한 105,500,000원에서 20,000,000원을 공제한 나머지 85,500,000원을 환불하기로 약정하는 환불합의에 따른 확약서(이하 ‘이 사건 확약서’라 한다)를 작성하였다.
이 사실관계와
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[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장
(1) 원고 주장
피고들은 이 사건 확약서를 통해 원고에게 2022. 12. 31.까지 납입금 85,500,000원을 환불하여 주기로 약정하였으므로 피고들은 공동하여 원고에게 85,500,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 이 사건 확약서가 무효라는 피고들 주장은 피고들 스스로 작성한 이 사건 확약서를 이제와서 무효라고 주장하는 것으로서 신의성실 내지 금반언 원칙에 위반되어 허용될 수 없으며, 이 사건 확약서가 법률상 무효라고 하더라도 원고로서는 그와 같은 무효를 예상할 수 없었고 피고들도 그것을 고지한 바 없었으므로 그 무효에 관하여 원고에게 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 있다.
(2) 피고들 주장
주택법 관련 법령 및 피고 조합 규약은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합에 부담이 될 계약’은 피고 조합의 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있는데, 피고 조합은 원고로부터 받은 조합원분담금을 예산으로 정한 바가 없고 이 사건 확약서에 따른 환불약정에 관하여 총회결의를 한 적도 없으므로 이 사건 확약서에 따른 환불약정은 무효이고, 피고 C는 이 사건 확약서의 연대보증인도 아니고 단순한 업무대행사에 불과하므로, 피고들은 원고의 청구에 응할 수 없다.
나. 판단
(1) 피고 조합에 대한 청구에 관한 판단
주택법 시행령 제20조 제3항주택법 시행령 제20조 제3항<각주1> 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호<각주2>는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보면, 앞서 든 증거들과 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 주택법 시행령 제20조 제3항주택법 시행령 제20조 제3항은 물론 피고 조합규약 제23조 제1항 제3호도 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’은 총회의 의결을 거쳐 결정한다고 정하고 있는 점, ② 이 사건 확약서에 따른 환불약정은 피고 조합이 원고로부터 받은 조합원분담금 상당액(업무대행비 20,000,000원은 공제된 것으로 보인다)을 원고에게 다시 반환하는 것을 내용으로 하는 것인데, 피고 조합이 이에 관한 사항을 예산으로 정한 사항에 해당한다고 볼 만한 사정이 없으므로(조합가입계약서 및 피고 조합의 규약에 조합원 탈퇴시에 대비한 환불 관련 규정이 있다는 것만 가지고 이를 ‘예산으로 정한 사항’이라고 볼 수는 없다), 피고 조합이 이 사건 확약서에 의해 채무를 부담하는 것은 피고 조합이 예산으로 정한 항목과 범위를 벗어나서 돈을 지출하거나 채무를 지는 것으로서 피고 조합의 분담금 등이 감소하게 되어 조합원에게 부담이 될 계약에 해당하는 점, ③ 그런데 이 사건 확약서 작성은 피고 조합의 총회의결 없이 이루어짐으로써 절차적 요건의 흠결이 있는 점, ④ 원고는 피고 조합의 조합원으로서 이 사건 확약서 작성이 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 절차적 요건의 흠결이 있음을 충분히 알 수 있었던 것으로 보이고, 설령 이를 알지 못하였다고 하더라도 그에 대해 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, ⑤ 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호할 필요가 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 확약서에 따른 환불약정은 피고 조합의 총회의 결 없이 이루어진 것으로 무효라고 봄이 타당하다.
원고는 자신은 일반인으로서 이 사건 확약서가 무효라는 것을 예상할 수 없었고 피고들로부터 그에 관한 고지를 받은 적도 없었으므로 그 무효에 관하여 원고에게 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 있다고 주장하나, 이 사건 가입계약 및 피고 조합의 규약은 조합원이 피고 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 전에 조합의 소정 양식에 의거신청하여야 하고 조합원의 책임으로 조합원의 권리·의무를 승계할 신규 조합원이 가입하여 조합원 분담금을 납부한 경우에 한하여 조합원이 납부한 조합원 분담금 중 원금만 환불한다고 정하고 있는데<각주3>, 원고는 2022. 7. 20. 개인사정으로 조합원가입을 철회하고 발기인 대체 후 계약금의 환불을 요청하는 서류를 피고 조합에게 제출하였고 그 제출 당일 원고와 피고들 사이에 이 사건 확약서가 작성됨으로써 결국 이 사건 확약서는 위 절차 및 환불 제한 규정에 위반하여 작성된 것으로 보이고, 원고는 피고 조합의 조합원으로서 이 사건 확약서 작성이 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 절차적 요건의 흠결이 있음을 충분히 알 수 있었던 것으로 보이며, 원고가 총회의결이 없어 원칙적으로 무효라고 볼 수 있는 이 사건 확약서 작성 당시 피고 조합에게 총회의결 존부를 확인하였음을 인정할 증거도 없고, 설령 원고가 총회의결의 흠결을 알지 못하였다고 하더라도 그에 따른 이 사건 확약서의 무효에 관하여 원고에게 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 만한 증거도 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
또한 원고는 이 사건 확약서가 무효라는 피고들 주장은 피고들 스스로 작성한 이 사건 확약서를 이제 와서 무효라고 주장하는 것으로서 신의성실 내지 금반언 원칙에 위반되므로 허용될 수 없다고 주장하나, 주택법 시행령 제20조 제3항주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호가 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결에 관하여 총회의결을 거치도록 한 것은 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있고, 그에 따라 원고로서도 이 사건 확약서 작성 당시 피고 조합에게 총회의결 존부를 확인하였어야 함에도 이를 확인하였음을 인정할 증거가 없는 점 등을 고려할 때 피고들이 이 사건 확약서의 무효를 주장하는 것이 신의성실 내지 금반언의 원칙에 위반된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
따라서 피고 조합을 상대로 이 사건 확약서에 따른 환불금의 지급을 구하는 원고의 피고 조합에 대한 청구는 이유 없다.
(2) 피고 C에 대한 청구에 관한 판단
위에서 본 바와 같이 원고와 피고들 사이에 작성된 이 사건 확약서는 피고 조합의 총회의결 없이 이루어진 것으로 무효라고 보아야 할 것이고, 다만 이 사건 확약서는 피고 조합 외에 피고 C 역시 공동당사자로 작성되기는 하였으나, 피고 C는 피고 조합으로부터 이 사건 사업과 관련하여 위임받은 업무 및 신탁사가 자금관리업무를 위하여 요구하는 서류의 제출 등 협조업무를 수행하기 위하여 피고 조합에게 업무대행을 제공하고 그 대가로 보수를 받기로 하는 업무대행사에 불과하고, 이 사건 가입계약의 당사자도 원고와 피고 조합이며, 원고도 이 사건 가입계약을 통해 피고 C가 위와 같이 이 사건 가입계약의 당사자가 아닌 단순한 업무대행사라는 것을 이미 알고 있었던 점<각주4>을 고려할 때, 피고 C는 피고 조합의 원고에 대한 환불약정이 유효하게 성립함을 전제로 원고에 대한 관계에서 피고 조합과 공동으로 책임을 부담한다는 의미로 이 사건 확약서를 작성하였다고 할 것인데, 위에서 본 바와 같이 피고 조합의 원고에 대한 이 사건 확약서에 따른 환불약정이 무효인 이상 피고 C의 원고에 대한 이 사건 확약서에 따른 환불약정 역시 무효라고 봄이 타당하므로, 원고의 피고 C에 대한 이 사건 청구는 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
- 각주1) 주택법 시행령 제20조 제3항 “제2항 제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.”
- 각주2) 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결”
- 각주3) 이 사건 가입계약에 따른 조합가입계약서 제8조 제4항은 “‘을’이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 전 조합의 소정 양식에 의거 신청하여야 하며 ‘을’의 책임으로 ‘을’의 권리․의무를 승계할 신규 조합원이 가입하여 조합원분담금을 납부한 경우에 한하여 ‘을’이 납부한 조합원부담금 중 원금만을 환불하며, 업무대행비는 환불하지 아니한다.(조합원 탈퇴시 환급금과 환급시기는 조합규약에 따른다.)”고 규정하고 있고, 피고 조합의 규약 제12조 제1항도 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회, 이사회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.”고 규정하고 있다.
- 각주4) 이 사건 가입계약 당시 작성한 조합가입계약서에서도 피고 C는 업무대행사의 지위에서 함께 참여하였다.