서울중앙지방법원 2009. 9. 4. 선고 2009가합18248 판결
[부당이득반환]
서울중앙지방법원
제26민사부
판결
- 사건
- 2009가합18248 부당이득반환
- 원고
- 별지1 원고 목록 기재와 같다.
소송대리인 법무법인 산하
담당변호사 이영기 - 피고
- 1. 주식회사 A
소송대리인 법무법인 충정
담당변호사 이상균, 최준용
2. 김해시
소송대리인 변호사 김용문
소송복대리인 변호사 최준용 - 변론종결
- 2009. 7. 17.
- 판결선고
- 2009. 9. 4.
주문
1. 피고 주식회사 A은 원고 B를 제외한 나머지 원고들에게 각 금 675,267원 및 이에 대하여 2009. 3. 7.부터 2009. 9. 4.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.2. 원고 B를 제외한 나머지 원고들의 피고 주식회사 A에 대한 각 나머지 청구 및 피고 김해시에 대한 각 청구, 원고 B의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 B를 제외한 나머지 원고들과 피고 주식회사 A 사이에 생긴 부분의 9/10는 위 원고들이, 나머지는 피고 주식회사 A이, 위 원고들과 피고 김해시 사이에 생긴 부분은 위 원고들이, 원고 B와 피고들 사이에 생긴 부분은 원고 B가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 각자 원고들에게 별지2 제⑨항 기재 각 원고별 금원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.이유
1. 기초사실가. 피고 주식회사 A(이하 '피고 회사'라 한다)은 2002.경 국민주택기금을 세대별 금 50,000,000원씩 지원받아 김해시 C 지상에 606세대 규모의 공공건설임대아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하고, 2002. 2. 25.경 피고 김해시(이하 '피고시'라 한다)로부터 승인을 받아 그 무렵 입주자모집공고를 시작하였다. 나. 당시 이 사건 아파트의 임대개시일은 2002. 7. 25. 의무임대기간은 임대개시일로부터 5년으로서 향후 임차인들에게 우선분양전환이 예정되어 있었고, 한편 최초 입주자모집공고 당시 주택가격은 금 84,253,000원, 표준임대보증금은 금 17,126,000원, 표준임대료는 금 421,000원, 전환임대보증금은 금 34,253,000원, 전환임대료는 금 359,000원으로 정해졌는데, 특히 임대료는 당시 국민주택기금의 대출이자율 연 5.5%를 기준으로 정해졌다. 다. 원고들은 2002. 8.경부터 2007. 3.경까지 피고 회사와 사이에 별지2 제②항 기재 각 아파트에 관하여 별지2 제③항 기재 임대보증금 및 임대료로 임대차계약을 체결하였는데, 원고 D, E, F, B
이 사실관계와
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【인정근거】다툼이 없음, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지.
2. 관련 법령
가. 임대주택법(법률 제6167호)
제1조 (목적)
이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.
제14조(건설임대주택의 임대조건 등)
건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
제15조(건설임대주택의 무주택세대주에의 우선매각)
임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다.
제16조(임대조건의 신고)
① 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받은 임대주택 중 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하고자 하는 경우에는 임대차계약기간·임대보증금·임대료 등 대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.
나. 임대주택법(법률 제8966호)
제21조(건설임대주택의 우선분양전환)
④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다.
다. 임대주택법 시행령(대통령령 제16593호)
제9조(임대주택의 의무기간 등)
⑤ 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 매각하는 경우 그 매각가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다.
제12조(건설임대주택의 임대보증금 및 임대료)
① 공공건설임대주택 중 주택건설촉진법 제33조주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다.
② 건설교통부장관은 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어서는 임대주택과 그 부대시설에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 융자금에 대한 지급이자 및 대손충당금등을 고려하여야 한다.
제13조(공공건설임대주택의 우선매각 등)
② 법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
③ 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택을 매각하는 경우 매각가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 매각의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.
제14조(임대조건의 신고)
① 법 제16조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 하는 임대조건은 다음 각 호와 같다.
3. 임대료
라. 임대주택법 시행규칙(건설교통부령 제253호)
제2조의3(매각가격 등의 공고)
영 제9조 제1항 제3호의 임대기간이 5년인 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다.
1. 별표 1의 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격(주택건설촉진법 제33조 제1항주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의하여 임대주택으로 사업계획변경승인을 얻은 주택인 경우에는 사업계획변경승인 전 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다)
2. 임대의무기간 및 매각시기
3. 매각가격의 산정기준
제3조의3(매각가격의 산정기준)
① 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 1과 같다.
[별표 1] 공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)
1. 분양전환가격의 산정
가. 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 한다.
나. 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 '산정가격'이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.
2. 항목별 산출방법
가. 건설원가
건설원가 = 최초 입주자모집당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비
(1) 최초 입주자모집당시의 주택가격
건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.
(2) 자기자금이자
자기자금이자 = (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 - 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
(가) 이자율 : 분양전환 당시의 한국주택은행의 1년 만기 정기예금 이자율
(나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간
마. 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(건설교통부 고시 제1997-266호)
임대주택법시행령 제12조임대주택법시행령 제12조의 규정에 의하여 공공건설임대주택에 대한 표준임대보증금(이하 "보증금"이라 한다) 및 표준임대료(이하 "임대료"라 한다)를 다음과 같이 고시한다.
1. 적용범위
이 고시는 공공건설임대주택 중 주택건설촉진법 제33조주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택(이하 "임대주택"이라 한다)중 임대의무기간이 5년인 임대주택에 대하여 적용한다.
3. 표준임대료
당해주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 기금 이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 "자기자금이자"라 한다)을 합한 금액으로 하며 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.
가. 감가상각비 : 기준내용연수 40년, 정액법을 적용
나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1000분의 4
다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금이자 : 실제 지급금액
라. 자기자금이자 : 당해 주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 한국주택은행의 1년 만기 정기예금의 이율(이하 "정기예금이율"이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액
4. 보증금과 임대료의 상호전환
가. 보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다.
나. 보증금을 상호전환할 경우 최초의 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없다.
5. 보증금과 임대료의 변경 및 증액제한
보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없다.
바. 주택임대차보호법(법률 제17360호)
제7조(차임 등의 증감청구권)
약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
사. 주택임대차보호법시행령(대통령령 제17360호)
제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
3. 원고들의 주장 요지
다음과 같이, 피고 회사는 임대차계약 및 분양전환계약을 체결함에 있어 원고들을 기망 또는 강박하였고 피고시의 담당공무원은 고의 또는 과실로 이에 가담하였다. 이에 원고들은 피고 회사에 대하여 민법 제750, 760조에 따라 공동불법행위로 인한 손해배상을 구하고, 선택적으로 임대차계약 및 분양전환계약의 일부 취소 또는 무효를 주장하면서 민법 제741조민법 제741조에 따라 부당이득의 반환을 구하며, 피고시에 대하여는 국가배상법 제2조 제1항국가배상법 제2조 제1항, 민법 제760조민법 제760조에 따라 공동불법행위로 인한 손해배상을 구한다.
가. 국민주택기금 대출이자율에 관한 임대료 일부 반환 청구
피고 회사는 최초 임대료를 정함에 있어 국민주택기금의 대출이자율 5.5%를 기준으로 하였는데 이후 국민주택기금의 대출이자율은 4.5% 및 4%로 변경되었다. 이 경우 피고 회사는 이를 반영하여 임대료를 인하해야 함에도 불구하고 이를 전혀 반영하지 아니한 채 일률적으로 임대료를 인상해 왔고, 원고들은 이를 받아들일 수밖에 없었다. 한편 피고시의 담당공무원은 피고 회사로부터 매년 임대 조건에 관한 신고를 받았음에도 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 신고를 수리하여 왔다. 따라서 피고들은 각자 원고들에게 최초 각 임대차계약일로부터 2008. 8. 22.까지의 임대료에서 변경된 국민주택기금 대출이자율을 반영한 적정 임대료의 차액에 해당하는 별지2 제⑤항 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.
나. 자기자금이자에 관한 임대료 일부 반환 청구
피고 회사는 최초 임대료를 정함에 있어 자기자금이자의 20%를 반영하였는데 이후 원고들과 분양전환계약을 체결하면서 분양대금에 자기자금이자를 전액 포함시켰다. 피고 회사는 장차 분양전환계약 체결시 자기자금이자를 전액 회수할 수 있음을 알면서도 최초 임대료를 정함에 있어 자기자금이자 일부를 중복 계산하여 납부받아 왔고, 원고들은 이를 받아들일 수밖에 없었다. 한편 피고시의 담당공무원은 피고 회사로부터 매년 임대조건에 관한 신고를 받았음에도 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 신고를 수리하였다. 따라서 피고들은 각자 원고들에게 최초 각 임대차계약일로부터 2008. 8. 22.까지의 임대료 중 자기자금이자의 20%에 해당하는 별지2 제⑥항 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.
다. 자기자금이자에 관한 분양대금 일부 반환 청구
(1) 원고 D, E, F, B를 제외한 나머지 원고들의 청구
(가) 주위적 주장
앞서 본 관련 법령은 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금 대출금 및 임대보증금을 공제한 금액에 분양전환 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율 및 임대기간을 곱하여 정하도록 규정하고 있다. 여기서의 임대보증금은 임대주택사업자가 임차인으로부터 실제로 납부받은 임대보증금을 의미한다. 그런데 피고 회사는 원고 D, E, F, B를 제외한 나머지 원고들로부터 임대보증금으로 표준 및 전환임대보증금을 초과하는 금 52,000,000원 이상을 납부받았으므로, 최초 입주자모집 당시의 주택가격 금 84,253,000원에서 국민주택기금 대출금인 금 50,000,000원을 공제한 나머지에서 임대보증금을 추가로 공제하면 결국 자기자금이자는 존재하지 않게 된다. 그럼에도 불구하고 피고 회사는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 공제하는 임대보증금을 일률적으로 표준임대보증금으로 계산함으로써 분양전환가격에 자기자금이자를 포함시켰고, 원고들은 이를 받아들일 수밖에 없었다. 한편 피고시의 담당공무원은 피고 회사로부터 분양전환승인신청을 받고 분양전환승인여부를 검토하였음에도 불구하고 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 이를 승인하였다. 따라서 피고들은 각자 원고들에게 분양대금 중 자기자금이자에 해당하는 별지2 제⑦항 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.
(나) 예비적 주장
설령 피고 회사는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 공제하는 임대보증금을 일률적으로 표준임대보증금으로 계산한 것이 정당하다고 하더라도, 피고 회사는 분양전환 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율의 기본 이자율인 4.1%를 적용하여야 함에도 불구하고 영업점장 전결 이자율인 5.05%를 적용하였고, 원고들은 이를 받아들일 수밖에 없었다. 한편 피고시의 담당공무원은 피고 회사로부터 분양전환승인신청을 받고 분양전환승인여부를 검토하였음에도 불구하고 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 이를 승인하였다. 따라서 피고들은 각자 원고들에게 분양대금 중 자기자금 이자에서 정당한 이자율을 적용한 자기자금의 차액에 해당하는 별지2 제⑧항 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.
(2) 원고 D, E, F, B의 청구
피고 회사는 원고 D, E, F, B로부터 표준임대보증금 또는 전환임대보증금 보다 적은 금액을 납부 받았다. 피고 회사는 분양전환 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율의 기본 이자율인 4.1%를 적용하여야 함에도 불구하고 영업점장 전결 이자율인 5.05%를 적용하였고, 원고들은 이를 받아들일 수밖에 없었다. 한편 피고시의 담당공무원은 피고 회사로부터 분양전환승인신청을 받고 분양전환승인여부를 검토하였음에도 불구하고 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 이를 승인하였다. 따라서 피고들은 각자 원고들에게 분양대금 중 자기자금이자에서 정당한 이자율을 적용한 자기자금의 차액에 해당하는 별지2 제⑦항 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다.
4. 판단
가. 국민주택기금 대출이자율 변동에 따른 임대료 일부 반환 청구
살피건대, 앞서 본 관련 법령은 최초 표준임대료는 국민주택기금 대출이자, 자기자금이자의 20%, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료를 합산하여 정하고, 최초 전환임대료는 최초 표준임대료를 토대로 정하도록 규정하고 있기는 하나, 이후 임대료에 관하여는 최초 임대료를 기준으로 하여 연 5%를 초과하여 증액할 수 없다고 규정하고 있는 외에 별다른 규정을 두고 있지 아니하다. 관련 규정을 해석컨대, 임대주택법의 목적이 국민주거생활의 안정과 아울러 임대주택건설사업의 촉진에 있다는 점을 고려해 보면, 최초 임대료는 국민주거생활의 안정을 위해 일정 범위 내에서 엄격히 규제하되, 이후 임대료는 임대주택건설사업 촉진을 위해 임대주택사업자에게 최대한의 자율성을 부여한다는 데에 그 취지가 있다고 보이고, 따라서 이 사건의 경우 최초 임대료를 구성하는 국민주택기금의 대출이자율이 변동되었다고 하더라도 피고 회사가 반드시 이를 반영하여 임대료를 정하여야 할 의무가 있다고 보이지 아니하며(만약 이 사건의 경우와 반대로 국민주택기금의 대출이자율이 인상되었다고 하더라도 당연히 그 인상 차액 만큼 임대료를 인상할 수도 없다 할 것이다), 달리 이를 인정할 만한 근거도 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고들의 위 주장은 이유 없다.
나. 자기자금이자에 관한 임대료 일부 반환 청구
살피건대, 앞서 본 관련 법령은 최초 표준임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 기금이자, 자기자금이자의 20%에 해당하는 금액을 합산하여 정하고 최초 전환임대료는 최초 표준임대료를 토대로 정하도록 규정하고 있는 한편, 분양전환시 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 정하되, 다만 건설원가는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 자기자금이자를 더한 후 감가상각비를 공제하여 정하도록 규정하고 있다. 관련 법령을 문리적으로 해석하면 일견 임대주택사업자가 임대료에서 자기자금이자 중 일부를 회수하고 분양전환가격에서 자기자금이자를 전부 회수함으로써 자기자금이자를 중복하여 회수하는 것처럼 규정되어 있기는 하나, 임대료는 임대주택의 사용대가인 반면, 분양전환가격은 임대주택의 취득대가이므로 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 성격이 같다고 할 수 없는 점, 임대료에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금 대출금을 공제하여 정하여지는 반면, 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자모집당시의 주택가격에서 국민주택기금 대출금을 공제하고 추가로 임대보증금을 공제하여 정하여지므로 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 계산방식 또한 다른 점, 임대료에 포함된 자기자금이자는 입주자모집공고 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율로 계산되고, 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 분양전환 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율로 계산되므로 그 어느 것을 기준으로 하더라도 임대주택사업자가 실제 자기자금이자로 지출한 금액과는 차이가 있을 수밖에 없는 점 등에 비추어 보면, 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자의 개념은 서로 같다고 할 수 없고, 자기자금이자는 임대료 및 분양전환가격 산정을 위한 하나의 기준으로서 의제적인 개념에 불과하다고 보이므로, 이 사건의 경우 피고 회사가 실제로 자기자금을 중복하여 회수하였다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 피고 회사 및 피고시는 관련 법령에 따라 임대료 및 분양전환가격을 산정하였을 뿐이므로, 피고 회사가 원고들을 기망 또는 강박하였다거나 피고시가 담당공무원의 고의 또는 과실로 이에 가담하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고들의 위 주장은 이유 없다.
다. 자기자금이자에 관한 분양대금 일부 반환 청구
(1) 원고 D, E, F, B를 제외한 나머지 원고들의 청구
(가) 주위적 주장
살피건대, 앞서 본 관련 법령은 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자 모집당시의 주택가격에서 국민주택기금 대출금 및 임대보증금을 공제한 금액에 분양전환 당시 G은행 1년 만기 정기예금 이자율 및 임대기간을 곱하여 정하도록 규정하고 있다. 여기서의 임대보증금이 표준임대보증금을 의미하는지 아니면 전환임대보증금 또는 임대주택사업자가 이를 초과하여 납부받은 임대보증금을 의미하는지 보건대, 앞서 본 바와 같이 통상적으로 임대주택사업자는 임차인에게 표준임대보증금 및 표준임대료와 전환임대보증금 및 전환임대료 사이에 선택권을 부여하고, 임차인은 자신의 경제적 형편에 따라 양자 중 하나를 선택하게 되는데, 전환임대보증금은 표준임대료를 비율적으로 감액하여 정해질 뿐만 아니라 임대차계약이 종료하는 경우 임차인에게 반환되어야 하므로 그 중 표준임대보증금을 초과하는 부분은 임대주택사업자가 일시적으로 보관·수익하는 임대주택의 사용대가에 불과할 뿐 임대주택사업자의 사업자금과는 별개의 개념이라 할 것이고, 따라서 임대주택사업자가 원고들로부터 전환임대보증금 또는 이를 초과하는 임대보증금을 납부받았다고 하더라도 그 중 표준임대보증금을 초과하는 부분까지 임대주택사업자의 사업자금에 충당된 것으로 보아 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 이를 공제해야 한다고 볼 수 없는 점, 또한 2002. 9. 11. 개정된 임대주택 시행규칙(건설교통부령 제330호)은 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 최초 입주자모집당시의 주택 표준 임대보증금을 공제한다고 규정하고 있는바, 그 개정이유<각주3>를 살펴보면 이는 기존 법령의 내용을 명백히 확인한 것으로 보일 뿐 기존 법령의 내용을 새로이 변경하여 규정한 것으로 보이지는 아니하는 점, 또한 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 공제하여야 할 임대보증금이 전환임대보증금 또는 임대주택사업자가 이를 초과하여 납부받은 임대보증금을 의미한다면 임대주택사업자는 분양전환시 각 세대별로 분양전환가격을 개별적으로 산정하여야 하고, 그에 따라 각 세대별로 분양전환가격이 달라지며, 임차인이 분양전환의사를 철회하였을 경우 분양전환가격을 재산정해야 하는 등 분양업무에 현실적인 어려움이 발생할 뿐만 아니라 임차인 사이에 형평의 문제도 발생하는 점 등에 비추어 보면, 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자 산정시 공제해야 할 임대보증금은 표준임대보증금을 의미한다고 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장은 이유 없다.
(나) 예비적 주장
1) 피고 회사에 대한 주장
살피건대, 앞서 본 관련 법령은 분양전환가격을 정함에 있어 자기자금이자에 대한 이자율은 분양전환 당시의 G은행 1년 만기 정기예금 이자율에 따르도록 규정하고 있다. 분양전환가격은 임대주택사업자 뿐만 아니라 임차인에게도 분양전환여부를 결정하는 중요한 요소이므로 그 예측가능성이 담보되어야 할 것인바, 이러한 견지에서 위 G은행 1년 만기 정기예금 이자율은 분양전환 당시 그 예측가능성이 담보되는 기본 이자율을 의미한다고 봄이 객관적으로 명백하고, 임대주택사업자의 특별한 사정에 좌우되는 특별 이자율을 의미한다고는 도저히 보이지 아니하며, 비록 분양전환가격을 정함에 있어 자기자금이자를 고려하는 이유에 임대주택건설을 촉진하기 위하여 임대주택사업자의 사업비용을 보전해준다는 측면이 있다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다.
이 사건의 경우 갑 제12 내지 14호증의 각 기재, G은행에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 당시 G은행에서 취급하는 1년 만기 정기예금은 일반정기예금, H정기예금 두 종류가 있었는데, 일반정기예금의 이자율은 단일 이자율로서 연 4.1%, H정기예금의 이자율은 기본 이자율 연 4.1%, 영업점장 전결 이자율 연 5.05% 이었으며, 한편 위 이자율은 G은행 인터넷 사이트에 게시되어 있었던 사실, 그런데 피고 회사는 2008. 8. 22.경 H정기예금의 영업점장 전결 이자율을 적용하여 분양전환승인신청을 하였고, 그 과정에서 G은행 장유지점 담당직원에게 사용용도에 관하여 별다른 설명을 하지 않은 채 영업점장 전결 이자율이 마치 당시 기본 이자율인 것과 같은 오해를 불러일으킬 수 있는 취지의 확인서를 요구하여 작성받았던 사실, 피고시의 담당공무원은 위 확인서를 토대로 분양전환승인 여부를 검토하여 결국 2008. 10. 2. 영업점장 전결금리가 적용된 분양전환가격으로 분양전환이 승인되었고, 피고 회사는 2008. 10. 10. 원고들에게 2008. 10. 20.까지 분양전환계약을 체결하지 않으면 우선분양권을 포기한 것으로 간주한다는 안내문을 발송하여, 당시 원고들로서는 이 사건 아파트에서 계속 거주하기 위하여 승인된 분양전환가격으로 분양전환계약을 체결할 수밖에 없었던 사실, 이로써 피고 회사는 원고들로부터 기본 이자율을 적용하였을 경우보다 각 금 675,267원의 분양대금을 더 납부받은 사실을 인정할 수 있다. 여기에 피고 회사가 임대아파트 건설 경험이 상당한 중견 건설회사라는 점까지 고려해 보면, 피고 회사는 당시 G은행의 1년 만기 정기예금의 기본 이자율 및 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 1년 만기 정기예금의 의미를 잘 알면서도 이보다 고율의 영업점장 전결 이자율을 적용하여 분양전환가격을 산정함으로써 원고들에게 손해를 가하였다 할 것인바, 이는 전체적인 분양전환계약 체결 과정에서 피고 회사의 기망 또는 강박에 의한 불법행위로 봄이 상당하므로, 피고 회사는 원고에게 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
2) 피고시에 대한 주장
앞서 본 바와 같이 피고시의 담당공무원이 분양승인신청 여부를 검토하여 영업점장 전결금리가 적용된 분양전환가격으로 분양전환이 승인된 사실을 인정할 수 있기는 하나, 을 제13호증의 기재에 변론 전체의 취지에 비추어 보면, 피고시의 담당공무원이 피고 회사로부터 제출받은 G은행 장유지점장 작성 확인서에는 G은행 1년 만기 정기예금 이자율이 5,05%로 기재되어 있을 뿐 위 이자율이 영업점장 전결 이자율인지는 나타나지 아니하는 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 피고시의 담당공무원으로서는 위 이자율을 기본 이자율로 판단하였을 가능성을 배제할 수 없고, 달리 위 이자율이 영업점장 전결 이자율이었다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 만한 증거가 없고, 또한 피고시의 담당공무원이 분양전환승인업무를 처리하면서 피고 회사가 제출한 서류 내용의 진정성까지 확인해야 할 주의의무가 있다고 하기는 어렵다고 보이는바, 그렇다면 피고시의 담당공무원이 피고 회사의 불법행위에 고의 또는 과실로 가담하였다고 할 수 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고들의 위 주장은 이유 없다.
(2) 원고 D, E, F의 청구
살피건대, 위 4. 다. (1). (나). 1)항에서 판단한 바와 같으므로, 피고 회사는 원고들에게 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
(3) 원고 B의 청구
살피건대, 원고 B의 위 주장이 이유 있으려면 우선 원고 B가 피고 회사에 분양대금을 납부하였다는 사실이 전제되어야 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 원고 B는 피고 회사와 분양전환계약을 체결한 사실조차 없으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고 B의 위 주장은 이유 없다.
라. 소결론
따라서 피고 회사는 불법행위로 인한 손해배상의무의 이행으로써 원고 B를 제외한 나머지 원고들에게 각 분양대금 중 일부에 상당한 손해 금 675,267원 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2009. 3. 7.부터 피고 회사가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2009. 9. 4.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면, 원고 B를 제외한 나머지 원고들의 피고 회사에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 그 나머지 청구 및 위 원고들의 피고시에 대한 각 청구와 원고 B의 피고들에 대한 각 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 순차로 별지1 원고 목록 기재 순번 67, 142, 261, 365.
- 각주2) 별지1 원고 목록 기재 순번 365.
- 각주3) 개정이유 및 주요골자
임대사업자로 등록하는 경우에 제출하는 서류를 간소화하고, 임대주택 건축시 발코니 샤시를 일괄시공하는 경우그 소요비용을 표준건축비에 가산할 수 있도록 하며, 택지와 관련하여 발생한 비용을 임대주택건설원가에 포함할 수 있도록 하는 등 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.