서울중앙지방법원2023.9.15.선고2021가합549164판결
[구상금등청구의소]
서울중앙지방법원
제22민사부
판결
주문
1. 피고 B는 원고에게 302,988,834원 및 그 중 302,928,107원에 대하여 2020. 7. 24.부터 2020. 8. 22.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2021. 7. 22.까지는 연 6.35%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 원고의 피고 C, 피고 D에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 피고 B가 부담하고, 원고와 피고 C, D 사이에 발생한 부분은 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
주문 제1항 및 주위적으로 피고 C는, 예비적으로 피고 D은 피고 B와 공동하여 360,000,000원의 한도 내에서 원고에게 주문 제1항 기재 돈을 지급하라.이유
1. 기초사실가. 당사자의 지위
이 사실관계와
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2) 한편 피고 C, D 사이에 위 매매계약서(을나 제2호증)와 동일한 내용의 매매계약서(을다 제2호증)가 한 부 더 작성되었는데, 내용은 동일하나 ‘[특약사항]’란에 ‘현재 임차인은 2018. 1. 22. 나가고 새로운 임차인(피고 B)이 입주하고, 피고 D과 임대차계약을 체결하며, 피고 C는 임대차계약을 승계하기로 한다. 잔금일은 현 임차인의 인도일인 2018. 1. 22.에 하기로 한다’는 내용이 추가되어 있었다.
다. 피고 B, D의 임대차계약 체결
피고 B는 2017. 12. 16. 피고 D과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 5억 원, 계약금 5,000만 원, 잔금 4억 5,000만 원(2018. 1. 22. 지불), 차임 월 60만 원, 임대차기간 2018. 1. 22.부터 2020. 1. 21.까지인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 위 임대차계약 특약사항 3.항에는 “임대인(피고 D)은 임차인(피고 B)의 전세자금대출(근저당, 질권) 받는데 협조하기로 한다”라는 기재가 있었으며, 위 임대차계약서에 피고 B, D 및 H공인중개사사무소의 대표자 I가 각 서명날인하였다.
라. 피고 B와 E은행의 대출계약 및 원고의 금융신용보험
1) 피고 B는 2018. 1. 18. E은행과의 사이에서 다음과 같은 내용의 근질권설정계약(이하 ‘이 사건 근질권설정계약’이라 하고, 위 계약에 따른 근질권을 ‘이 사건 근질권’이라 한다)을 체결하였다
2) E은행을 대리한 법무법인 K는 2018. 1. 15. 피고 D에게 이 사건 임대차계약에 따른 피고 B의 임대차보증금반환채권에 이 사건 근질권설정계약에 따른 질권이 설정되었음을 통지하였고, 위 통지는 2018. 1. 19. 피고 D에게 도달하였다.
3) 피고 B는 2018. 1. 21. E은행과 다음과 같은 내용의 대출계약(이하 ‘이 사건 대출계약’이라 한다)을 체결하였다.
4) 피고 B는 이 사건 대출계약을 체결하면서 원고와의 사이에 다음과 같은 내용의 추가약정서(개인금융신용보험)을 작성하였다(이하 ‘이 사건 추가약정서’라 한다).
5) 원고는 2018. 1. 22.경 E은행에 보험계약자 피고 B, 피보험자 E은행, 보험가입금액 330,000,000원, 보험기간 2018. 1. 22.부터 2020. 1. 21.로 하는 개인금융신용보험증권을 발행하여 주었다.
마. 피고 C의 이 사건 부동산 소유권 취득 및 피고 B의 전입신고
1) 피고 C는 2018. 1. 22. 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급을 완료하고 소유권이전등기를 마쳤다. 피고 B도 2018. 1. 22. 이 사건 부동산에 전입신고를 마쳤다.
2) E은행 대리인 주식회사 L은 2018. 1. 29. 피고 C에게 피고 B의 임대차보증금반환채권에 이 사건 근질권설정계약에 따른 질권이 설정되었음을 통지하였으나 폐문부재로 피고 C에게 송달되지 못하고 반송되었다.
바. 피고 B의 대출금 연체 및 원고의 보험금 지급
1) 피고 B는 이 사건 대출계약에서 정한 대출만료일까지 대출금 채무를 변제하지 못하여 2020. 1. 21. 개인금융신용보험의 보험사고가 발생하였다. 이에 E은행은 2020. 3. 6. 원고에게, 그 때까지 발생한 피고 B의 대출금 채무 원리금 302,619,216원을 대위 변제할 것을 요구하였다.
2) 원고는 2020. 7. 23. E은행에게 그 때까지 발생한 피고 B의 대출금 채무 309,928,107원을 변제하였다. E은행은 2020. 7. 24. 피고 C에게, E은행이 보유하는 피고 C에 대한 임대차보증금 반환채권에 대한 질권을 원고에게 양도하였다고 통지하였으나 주소불명으로 피고 C에게 송달되지 못하고 반송되었다.
사. 피고 C의 피고 B에 대한 임대차보증금 반환
피고 C는 피고 B에게 2018. 5. 25. 5,000만 원, 2018. 7. 17. 446,573,460원을 각 지급하여, 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 5억 원 중 월 차임 및 제세공과금 등을 공제한 나머지 돈 합계 496,573,460원을 반환하였다.
【인정근거】
○ 피고 B: 자백간주(민사소송법 제150조 제3항민사소송법 제150조 제3항)
○ 피고 C, D: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증, 을나 제1, 4, 5,호증, 을다 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 당사자들의 주장 요지
가. 원고
1) 피고 B는 이 사건 대출계약에 따른 대출금을 변제하지 아니하여 보험사고가 발생하였고 이에 개인금융신용보험과 이 사건 추가약정에 따라 원고가 피고 B의 대출금 채무 309,928,107원을 2020. 7. 23. 대위변제하고, E은행의 피고 B에 대한 대출금 채권을 취득하였다. 다만 원고는 2020. 11. 5. 700만 원을 피고 B에 대한 대출금 채권의 변제에 충당하였으므로 피고 B가 변제할 지급보험금은 302,928,107원이 남게 되었다(= 309,928,107원 – 7,000,000원, 이하 ‘이 사건 지급보험금 채권’이라 한다).
피고 B는 원고에게 이 사건 지급보험금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 하는바, 위 대위변제일 다음날인 2020. 7. 24.부터 2020. 11. 5.까지 발생한 지연손해금을 이 사건 추가약정서 제4조 제1항에 따라 계산하면 60,727원이다. 따라서 피고 B는 원고에게 302,988,834원(= 이 사건 지급보험금 302,928,107원 + 지연손해금 60,727원) 및 그 중 이 사건 지급보험금에 해당하는 302,928,107원에 대하여 이 사건 추가약정에서 정한 보험금 지급 다음날인 2020. 7. 24.부터 30일째 되는 2020. 8. 22.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 이 사건 소장 부본 최종송달일인 2021. 7. 22.까지는 연 6.35%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고 C에 대한 청구(주위적 청구)
피고 C는 이 사건 부동산을 양수함으로써 이 사건 임대차계약의 임대인 지위도 양수하였다. E은행은 피고 C에 대하여 질권설정통지 안내문을 발송하였고, 설령 피고 C가 이를 수령한 바 없다 하더라도 피고 C는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 당연승계하면서 임대차 관련 제3채무자 지위도 승계하므로, 피고 C는 원고에게, 이 사건 근질권설정계약이 정한 담보한도액 360,000,000원의 범위 내에서 위 1)항 기재 원고의 피고 B에 대한 채권액에 해당하는 돈을 지급할 의무가 있다.
3) 피고 D에 대한 청구(예비적 청구)
피고 D은 원고로부터 이 사건 근질권설정계약에 따른 근질권 통지를 수령하였는바, 피고 C가 이 사건 근질권설정계약에 따른 근질권의 제3채무자 지위를 양수하지 아니하였다면 피고 D이 근질권의 제3채무자 지위에 있게 된다. 따라서 피고 C에 대한 원고의 주위적 청구가 인정되지 않는다면, 피고 D은 원고에게 이 사건 근질권설정계약이 정한 담보한도액 360,000,000원의 범위 내에서 위 1)항 기재 원고의 피고 B에 대한 채권액에 해당하는 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 피고 C, D
1) 피고 C
가) 피고 C는 원고 또는 피고 D으로부터 근질권설정에 관한 어떠한 고지를 받은 바 없으므로, 피고 B의 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채권(이하 ‘이 사건 임대차보증금 반환채권’이라 한다)의 채무자일 뿐 근질권의 제3채무자 지위는 승계하지 않았다. 주택임대차법이 적용되는 주택의 양수인(임대인의 지위 승계)이 임차인의 임대차보증금 반환채권에 관하여 어떠한 질권설정 통지를 받지 못했음에도 근질권의 제3채무자의 지위도 당연승계한다는 해석은 임차인 보호를 위한 주택임대차법의 취지를 넘어서는 확장해석으로 허용될 수 없다.
나) 설령 피고 C가 이 사건 근질권의 제3채무자 지위를 승계한다 하더라도 피고 C는 이 사건 임대차보증금 반환채권에 대하여 근질권 설정사실을 알지 못하였고, 이에 대하여 어떠한 과실이 있다고 할 수 없으므로, 피고 C가 피고 B에게 이 사건 임대차보증금을 반환한 것은 채권의 준점유자에 대한 변제(민법 제470조민법 제470조)로서 유효하다.
2) 피고 D
피고 C는 이 사건 근질권설정계약 및 이 사건 근질권의 존재를 알고 있었는바, 피고 C가 이 사건 근질권설정자 지위를 양수하였다고 할 것이므로, 피고 D은 더 이상 이 사건 근질권설정자의 지위에 있지 않다.
3. 판단
가. 피고 B에 대한 청구
1) 청구의 표시: 위 2.가.1)항 기재와 같다.
2) 적용 법조: 자백간주에 의한 판결(민사소송법 제208조 제3항민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항제150조 제3항) 나. 피고 C에 대한 청구
1) 청구원인에 대한 판단
가) 관련 법리
주택임대차법 제3조 제4항주택임대차법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수함과 동시에 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결 참조).
나) 구체적 판단
(1) 기초사실에서 살펴 본 바와 같이 이 사건 부동산에 관하여 피고 B, D 사이에 2017. 12. 16. 이 사건 임대차계약이 체결되었고, 피고 C가 2018. 1. 22. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다. 주택임대차법 제3조 제4항주택임대차법 제3조 제4항에 따른 임차주택 양수인의 임대인의 지위 당연승계 규정은 임차인이 주택임대차법 제3조 주택임대차법 제3조 제1 내지 3항의 대항요건을 갖춘 것을 전제로 하는데 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력을 갖추게 되고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차법 제3조 제1항주택임대차법 제3조 제1항). 갑 제9호증, 을나 제2, 3호증, 을다 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 B는 2018. 1. 22. 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 하였으므로 다음날인 2018. 1. 23.부터 대항력이 발생하고, 피고 C는 2018. 1. 22. 이 사건 부동산 소유권을 취득하였으므로, 피고 C가 주택임대차법 제3조 제4항주택임대차법 제3조 제4항에 따라 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 당연승계한다고 보기 어렵다.
(2) 그러나 원고는 피고 C가 이 사건 임대차계약에 따른 임대인 지위를 승계하였음을 전제로 근질권도 당연승계한다고 주장하고 있으므로, 피고 C가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하여 이 사건 근질권의 제3채무자 지위를 승계하였다는 주장도 하고 있는 것으로 선해한다.
이 사건 매매계약의 계약서(을다 제2호증)의 특약사항란 기재에 따르면 피고 D은 2018. 1. 22. 피고 B와 임대차계약을 체결하고, 피고 C가 이를 승계하기로 약정하였다. 피고 C는 자신이 보유한 매매계약서(을나 제2호증)에는 이러한 기재가 없다고 하나, ① 을다 제2호증 계약서의 특약사항은 부동문자이고, 위 매매계약서에도 피고 C가 서명날인한 점, ② 피고 C가 보유한 매매계약서(을나 제2호증) 특약사항에도 피고 B와의 임대차계약에 따라 이 사건 매매계약의 잔금지급일을 조절하기로 한 점, ③ 이 사건 임대차계약이 2017. 12. 16. 체결되었고 피고 C는 2018. 1. 22. 이 사건 부동산에 소유권이전등기를 마쳤는데, 같은 날 피고 B가 전입신고를 마쳤으므로 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급일도 2018. 1. 22.로 보이는 점, ④ 실제로 피고 C가 피고 B에게 임대차보증금을 반환한 점에 비추어 보면 을다 제2호증 매매계약서는 을나 제2호증 매매계약서 작성 이후, 그 특약사항에 따라 잔금지급일을 반영하여 수정된 계약서로 보인다. 결국 피고 C는 이 사건 매매계약(을다 제2호증)의 특약사항에 따라 임대인 지위를 승계함으로써 피고 D의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였고, 이와 같은 면책적 인수의 효력은 피고 C가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하고 피고 B가 이 사건 임대차보증금을 납입한 2018. 1. 22.에 비로소 발생한다.
한편 권리질권인 물권의 일종으로서 법정 대항요건을 갖춘다면 그 채무를 인수한 제3자에 대하여도 그 효력(추급효)이 미친다고 봄이 타당하다. 그리고 민법 제349조 제1항민법 제349조 제1항, 제450조제450조에 따르면 지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 제3채무자에 대하여 통지․승낙함으로써 제3채무자나 기타 제3자에게 대항할 수 있다. 갑 제7, 10호증의 각 기재에 의하면, 피고 B는 E은행의 대리인인 법무법인 K에게 질권설정 통지행위에 관한 권한을 위임하였고, 이에 따라 법무법인 K가 2018. 1. 15. 이 사건 근질권의 제3채무자였던 피고 D에게 확정일자 있는 내용증명으로 이 사건 근질권설정의 통지를 하여 2018. 1. 19. 그 통지가 피고 D에게 도달한 사실이 인정된다. 그렇다면 E은행은 제3채무자인 피고 D에 대하여 이 사건 근질권자로서의 지위를 주장할 수 있다. 피고 C는 피고 D의 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하여 이 사건 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였고, 임대인의 지위와 이 사건 근질권의 제3채무자 지위는 분리될 수 있는 것이 아니다(임대인의 지위와 가압류 제3채무자 지위에 관한 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 또한 확정일자 있는 통지․승낙이 요구되는 제3자는 질권자의 지위와 양립하지 않는 법률상 지위를 취득한 사람인바(대법원 2012. 4. 13. 선고 2012다266대법원 2012. 4. 13. 선고 2012다266 판결) 제3채무자의 지위를 인수한 자는 질권자의 지위와 양립하지 않는 법률상 지위를 취득한 자라 할 수 없어 확정일자 있는 통지․승낙이 요구된다고 보기 어렵다. 그렇다면 피고 C는 이 사건 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수함으로써 근질권의 제3채무자의 지위 또한 승계하였다고 봄이 타당하다.
임대차보증금반환채무의 면책적 채무인수에는 채권자인 피고 B의 승낙(민법 454조 제1항), 근질권자인 E은행 내지는 그 지위를 대위한 원고의 동의(민법 제352조민법 제352조)가 필요한데, 피고 B는 피고 C가 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 뒤에도 임대차계약을 유지하면서 피고 C로부터 임대차보증금을 반환받았으므로 면책적 채무인수를 승낙한 것으로 보인다. 근질권자인 E은행은 피고 C에게 근질권설정통지 발송하였고, 원고도 이 사건 소장 부본의 송달로서 피고 C가 이 사건 근질권설정계약의 제3채무자 지위에 있음을 전제로 이 사건 근질권을 행사하고 있는 바, 근질권자인 E은행 내지는 원고도 피고 C의 면책적 채무인수에 동의하였다고 봄이 타당하다. 그렇다면 피고 C의 면책적 채무인수는 유효하고, 피고 C가 E은행으로부터 근질권설정의 통지를 받았는지 여부와 관계없이 이 사건 근질권의 제3채무자 지위에 있게 된다.
질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있고, 채권의 목적물이 금전인 때에는 질권자는 자기 채권의 한도에서 직접 청구할 수 있으며(민법 제353조 제1, 2항민법 제353조 제1, 2항), 질권설정을 승낙한 제3채무자는 변제로써 질권자에게 대항할 수 없다(민법 제349조 제1항민법 제349조 제1항, 제450조제450조). 위 규정과 앞서 본 법리를 종합하여 볼 때, 피고 C는 이 사건 임대차보증금반환채무의 채무자로서의 지위뿐만 아니라 이 사건 근질권의 제3채무자 지위를 승계하였다. 근질권자인 E은행은 피고 D에게 피고 B에 우선하여 자신에게 임대차보증금을 반환할 것을 통지하였으므로(갑 제7호증의 2, 제3항) 그 근질권자 지위를 양수 내지는 법정대위한 원고도 피고 C에 대하여 이 사건 근질권설정계약에서 정한 한도 내에서 근질권을 행사하여 이 사건 임대차보증금 반환채권의 이행을 직접 청구할 수 있고, 제3채무자인 피고 C는 채권자인 피고 B에 대한 변제로써 질권자에게 대항할 수 없다.
(3) 이에 대하여 피고 C는 이 사건 근질권설정계약서에 질권설정 목적물에 관한 아무 기재가 없어 피고 B와 E은행 사이에 근질권설정의 합의가 이루어지지 않았다고도 주장하나, 이 사건 근질권설정계약은 그 피담보채무로서 ‘J 거래’, ‘A거래’라고 명시하고 있어, 이 사건 대출계약에 따른 채무를 이 사건 근질권의 피담보채무로 한다는 점에 관하여 피고 B, E은행의 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 이 부분 피고 C의 주장은 이유 없다.
(4) 따라서 피고 C는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 근질권설정계약에 따른 한도 360,000,000원의 범위 내에서 피고 B와 공동하여 원고에게 위 가.항 기재 돈을 지급할 의무가 있다.
2) 피고 C의 주장(채권의 준점유자에 대한 변제)에 대한 판단
가) 관련 법리
채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실 없는 때에 한하여 효력이 있다(민법 제470조민법 제470조). 채권의 준점유자는 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 사람이므로, 준점유자가 스스로 채권자라고 하여 채권을 행사하는 경우뿐만 아니라 채권자의 대리인이라고 하면서 채권을 행사하는 때에도 채권의 준점유자에 해당한다(대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다5389대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다5389 판결 참조). 채권의 준점유자에 대한 변제가 유효하기 위한 요건인 선의는 준점유자에게 변제수령의 권한이 없음을 알지 못하는 것뿐만 아니라 적극적으로 진정한 권리자라고 믿었음을 필요로 하고, 무과실은 그렇게 믿는 데에 과실이 없음을 뜻한다(대법원 1999. 4. 27. 선고 98다61593대법원 1999. 4. 27. 선고 98다61593 판결 참조).
나) 구체적 판단
기초사실 및 1.항에서 든 증거, 을나 제3 내지 7호증의 각 기재, 증인 M의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 위 관련 법리에 비추어 보면 제3채무자인 피고 C가 피고 B에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 당시 피고 C는 선의·무과실로 변제한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고 C의 피고 B에 대한 임대차보증금 반환은 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효하고, 이로써 피고 C의 피고 B에 대한 임대차보증금 반환 채무는 소멸하였다. 피고 C의 주장은 이유 있다.
(1) 이 사건 매매계약서에는 피고 C가 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 양수한다는 취지로만 기재되어 있고, 근질권설정에 관하여는 별다른 기재가 없다. 이 사건 임대차계약의 임차인인 피고 B는 특별한 사정이 없는 한 일반의 거래관념상 이 사건 임대차보증금 반환채권을 행사할 정당한 권한을 가진 사람에 해당한다. 반면 질권은 앞서 본 바와 같이 제3채무자에 대하여 대항요건을 갖추면, 제3채무자의 채무를 인수한 사람에 대하여 별도의 질권설정통지를 하지 아니한 경우에도 그 추급효가 인정되지만, 피담보채무에 관한 질권설정 사실은 대외적으로 공시되지 아니하며 채무자(임대인)의 고지의무에 관한 별도의 법률 규정도 존재하지 아니하여, 제3채무자로서는 이중변제의 위험을 부담할 수밖에 없다. 이를 고려하면 질권설정통지의 유무는 준점유자에 대한 변제에서 변제자의 선의․무과실을 판단함에 있어 중요한 요소로 고려함이 타당하다.
(2) E은행은 2018. 1. 29. 피고 C에게 내용증명으로 이 사건 근질권설정통지를 하였으나, 이는 반송처리 되었다(을나 제4호증). E은행은 이 사건 임대차계약이 종료할 때까지 위 근질권설정통지를 한 차례 발송한 것 외에 안내문이 제대로 도달되었는지 여부를 확인하지 않았고, 피고 C가 임대차보증금을 변제하기 전까지 추가적으로 피고 C에게 이 사건 근질권설정의 통지한 바 없는 것으로 보인다. 피고 D도 이 사건 매매계약 체결 이후 E은행의 이 사건 근질권설정과 관련된 서면통지를 피고 C에게 인도하였거나, 근질권의 설정을 알렸다고 볼만한 구체적․객관적 증거가 없다. 이를 고려하면 피고 C는 이 사건 근질권의 존재를 인지하지 못하였던 것으로 보인다.
(3) 피고 C가 이 사건 근질권설정통지를 받는 등 근질권의 존재를 인지했다면 이중변제의 위험을 떠안은 채 피고 B에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 이유가 없다.
(4) 이 사건 임대차계약서 특약사항에는 피고 D이 피고 B의 전세자금대출(근저당, 질권 포함)을 받는데 협조하기로 되어 있고, 피고 D이 이 사건 임대차계약서를 피고 C에게 전달하였을 것으로 보인다.
그러나 이 사건 임대차계약서 특약사항 기재는 확정적으로 근질권이 설정되었다는 내용이 아니고, 근질권설정자가 누구인지도 알 수 없다. 더욱이 근질권을 설정되었어도 근질권자가 제3채무자를 상대로 직접 변제를 요구할 수 있을 뿐(민법 제353조 제1, 2항민법 제353조 제1, 2항) 그 자체로 곧바로 제3채무자가 채무자에 대한 변제금지효가 발생하는 것은 아닌데 E은행이 자신에게 먼저 임대차보증금을 지급할 것을 요구하는 이 사건 근질권설정통지는 피고 C에게 도달하지 아니하였다. 그렇다면 피고 C가 이 사건 임대차계약서를 전달받았다 하더라도, 그것만으로 피고 B를 상대로 근질권설정 여부 및 근질권자를 확인한 뒤, 근질권자(E은행)을 상대로 직접 변제할 것인지 여부를 타진하여 확인한 뒤에야 비로소 변제할 주의의무까지 발생하였다고 보기는 어렵다.
(5) 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사사무소 대표 I가 작성한 사실확인서(을다 제4호증)는 2017. 12. 16. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 C, E은행 양재 북지점 대부계 직원이 참석하였다는 내용이다. 그러나 피고 C는 이 사건 임대차계약 체결 당시 동석하지 않았다고 주장하고 있다. 을다 제4호증(사실확인서)은 I가 피고 D의 요구에 따라 작성된 것으로 보이며(피고 D은 임대차보증금 반환채무의 인수에 관하여 피고 C와 이해관계가 상반된다), 실제로 I도 피고 C 등과 대면하여 위 사실확인서에 도장만 찍었다는 취지로 말한 바 있다(을나 제6, 7호증). 따라서 을다 제4호증의 기재만으로 피고 C가 이 사건 임대차계약 체결 당시 참석하였다고 단정하기 어렵다.
(6) 설령 을다 제4호증의 기재와 같이 피고 C가 이 사건 임대차계약 체결 당시 참석하였다 하더라도, 위 사실확인서 기재만으로는 피고 C가 E은행 직원으로부터 근질권이 설정, E은행의 임대차보증금을 반환 요구를 고지받았다는 보기는 어렵다. 공인중개사 I가 운영하는 공인중개사무소 직원 M도 이 법정에서 이 사건 임대차보증금 반환채권에 근질권이 설정되었다는 사실을 들은 바 없다고 진술하였으므로(증인 M에 대한 증인신문녹취록 5, 6면), 피고 C가 이 사건 임대차계약 체결 과정에 동석하였더라도 곧바로 피고 C에게까지 E은행 담당 직원이 근질권 설정 및 보증금반환채무에 관한 통지를 하였다고 단정할 수 없다.
(7) 피고 C는 2018. 5. 24. 이 사건 부동산에 관하여 N과 임대차계약을 체결하였는데 그 과정에서 I가 N이 지급한 임대차보증금을 피고 B에게 반환해주면 된다고 안내하였다고 주장하고 있다(피고 C의 2023. 3. 29.자 준비서면 11, 12면).
피고 C와 N 사이의 이 사건 부동산에 관한 후행 임대차계약도 I가 중개하였고(을나 제3호증), 위 임대차계약에 따른 임대차보증금 계약금과 잔금의 지급일, 금액(2018. 5. 24. 계약금 5,000만 원, 2018. 7. 17. 잔금 4억 5,000만 원)과 피고 C가 피고 B에게 반환한 임대차보증금의 반환일시, 금액을 비교하면(피고 C는 2018. 5. 25.에 5,000만 원, 2018. 7. 17.에 446,573,460원<각주1>을 각 피고 B에게 지급하였다) 피고 C는 N으로부터 받은 임대차보증금을 (일부 비용, 제세공과금 등 공제를 제외하고) 그대로 피고 B에게 전달한 것으로 보인다.
임대차계약의 체결에 있어 공인중개사는 신규 임차인으로부터의 보증금 수령, 기존 임차인에 대한 보증금 반환에 관여하는 것이 통상적이라 할 것이다. 또한 ① 이 사건 임대차계약서에는 피고 B의 계좌번호 관련 기재가 없음에도 피고 C가 피고 B의 계좌로 임대차보증금을 반환한 점, ② 피고 C는 피고 B에게 제세공과금 등을 공제한 나머지 돈만 반환하였고 이에 피고 B가 별다른 반발을 하지 아니하였으므로, 공인중개사 I가 임대차보증금에서 공제될 돈을 미리 알려주었을 것으로 보이는 점, ③ 공인중개사무소 직원 M도 ‘피고 B가 자신을 찾아와서 피고 C에게 임대차보증금을 반환해달라는 이야기를 전달해 달라고 해서 이를 피고 C에게 전달하였다. 그러자 피고 C는 새로운 임차인을 구해달라고 했다’, ‘피고 C에게 이 사건 임대차보증금 반환채권에 근질권이 설정되었다는 이야기를 한 적 없다’, ‘이 사건이 문제되자 피고 B에게 전화해서 “너 왜 돈 안 갚았어?”라고 추궁했다’는 취지로 진술한 점(증인 M에 대한 증인신문녹취록 3, 5, 6, 8면) 등을 더하여 보면 피고 C는 그 주장과 같이 공인중개사인 I의 관여 하에 피고 B에게 이 사건 임대차보증금을 반환한 것으로 보인다.
I가 법률전문가는 아니지만, I는 이 사건 임대차계약, 매매계약에 모두 중개인으로 관여하였으므로, 피고 B의 전세자금대출 및 이에 대한 근질권설정 여부에 관하여도 잘 알 수 있는 지위에 있었다. 반면 피고 C는 이 사건 대출계약, 근질권설정계약 당시 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 이 사건 근질권설정 통지를 받지 못하여 근질권설정 여부를 확실하게 알 수 없었는바, 이러한 상황에서 피고 C가 I의 관여 하에 그 지시 등을 신뢰하여 피고 B에게 임대차보증금을 반환하였다면 피고 C의 과실이 있다고 보기 어렵다.
다. 피고 D에 대한 청구
앞서 인정한 사실 및 사정, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 C, D은 이 사건 매매계약에 따라 피고 C가 이 사건 임대차계약에 따른 임대인 지위를 승계하기로 하였고, 이는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수로 봄이 타당하며, 채권자인 피고 B도 이에 승낙하였으며, 근질권자인 E은행도 동의하였다고 봄이 타당하다[위
1)나)(2)항 참조]. 그렇다면 피고 D은 이 사건 임대차계약의 임대인 지위에서 탈퇴하여 임대차보증금 반환채무를 면하게 되고, 그에 따라 이 사건 근질권의 제3채무자로서의 지위도 소멸하였다. 따라서 원고는 피고 D을 상대로 근질권을 행사할 수 없다. 원고의 피고 D에 대한 주장은 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고 B에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 C, D에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
- 각주1) 이 사건 임대차보증금에서 피고 B가 임차인으로서 부담할 비용, 제세공과금 등을 공제한 것이다.