서울행정법원 2024. 1. 12. 선고 2022구합77552 판결
[분양거부처분취소]
서울행정법원
제1부
판결
- 사건
- 2022구합77552 분양거부처분 취소
- 원고
- A
소송대리인 변호사 이형주 - 피고
- B도시환경정비사업추진위원회
소송대리인 법무법인(유한) 충정
담당변호사 이상균 - 변론종결
- 2023. 12. 22.
- 판결선고
- 2024. 1. 12.
주문
1. 이 사건 소 중 피고가 2022. 10. 28.자 임시총회에서 한 제1호 안건인 '관리처분계 획변경(안) 동의의 건'에 관한 결의 가운데 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 제외한 나머지 부분에 관한 무효확인 청구부분을 각하한다.2. 제1항 기재 결의 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분이 무효임을 확인한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지
주문 제1항 기재 결의가 무효임을 확인한다.이유
1. 처분의 경위가. 피고는 2014. 9. 11. 서울특별시 동대문구청장(이하 '동대문구청장'이라 한다)으로부터 서울 동대문구 C 일대 41,602.5㎡(이하 '이 사건 정비구역'이라 한다)에서 추진하는 도시정비형 재개발사업(구 도시환경정비사업, 이하 '이 사건 정비사업'이라 한다) 시행계획에 관한 인가를 받았다.
나. D은 이 사건 정비구역 내 소재한 ① 서울 동대문구 E 대 3111.4㎡ 중 1332분의35 지분(이하 각 '이 사건 토지' 및 '이 사건 토지지분'이라 한다), ② E건물 F호 목조시멘기와 지붕단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브 단층주택(이하 'F호 건물'이라 한다), ③ E건물 G호 목조 시멘트기와지붕 단층여관 및 단층주택(이하 'G호 건물'이라 한다)을 소유하였고, 2016. 5. 11. G호 건물의 소유권을 원고에게 이전하였다.
다. 피고는 토지등소유자들로부터 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립한 후 2015. 11. 26. 동대문구청장으로부터 관리처분계획의 인가를 받았고(이하 2015. 11. 26.자 관리처분계획'이라 한다), 2017. 5. 31. 관리처분계획변경 및 사업시행계획변경을 위한 총회를 거쳐 2017. 7. 27. 동대문구청장으로부터 관리처분변경계획의 인가를 받았다(이하 '2017. 7. 27.자 관리처분변경계획'이라 한다). 2017. 7. 27.자 관리처분변경계획에는 원고가 D과 공동으로 공동주택을 분양받는 것으로 되어 있고, 그 지분비율은 종전자산가액에 따라 원고 0.013(G호 건물 8,570,000원), D은 0.987(이 사건 토지지분 662,632,500원, F호 건물 7,305,000원)이다.
라. 피고는 2018. 3. 16.경 원고가 현금청산대상자에 해당한다는 취지의 공문을 발송하였고, 2018. 4. 4. D과 사이에 공동주택 H호(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 및 오피스텔 40층 I호(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)에 관하여 분양계약을 단독으로 체결하였다(이하 '2018. 4. 4.자 분양계약'이라 한다).
마. 피고는 2018. 10. 12. 임시총회를 개최하여 원고를 현금청산대상자로 변경하는 내용의 관리처분변경계획을 수립하였고, 2019. 2. 21. 동대문구청장으로부터 해당 관리처분변경계획을 인가받았다(이하 '2019. 2. 21.자 관리처분변경계획'이라 한다).
바. 원고는 2019. 2. 21.자 관리처분변경계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분의 취소를 구하는 소를 제기하여 승소하였고 해당 판결은 2021. 3. 5. 확정되었다(서울행정법원 2018구합60885서울행정법원 2018구합60885, 서울고등법원 2020누37712서울고등법원 2020누37712, 대법원 2020두55992대법원 2020두55992 판결, 이하 '선행사건'이라 한다). 선행사건 제1심 법원은 '원고는 D으로부터 G호 건물의 소유권을 양수함으로써 그 분양대상자의 지위 또한 양수하였므로, 원고는 D과 공동분양대상자의 지위를 보유한다'는 내용으로 판시하였고, 이러한 판결 취지는 항소심 및 상고심에서도 유지되었다.
사. 선행사건 판결이 확정된 이후 피고는 2021. 11. 8.경 및 2022. 4. 25.경 원고와 D, D으로부터 2020. 11. 15. 이 사건 토지지분을 증여받아 2020. 12. 22. 그 소유권을 취득한 J, K, L, M(이하 D과 통틀어 'D 등'이라 한다)에게 원고와 D 등이 공동분양대상자로서 이 사건 아파트 및 오피스텔을 공유하고 있으므로 분양계약체결 기간(2022. 5. 2.~2022. 6. 2.) 내에 공동으로 분양계약을 체결할 것을 통보하였다. 피고는 공동분양대상자인 원고와 D 등 간 합의가 이루어지지 않아 공동분양계약 체결이 성사되지 않았다는 이유로 원고와 D 등을 현금청산대상자로 정한 내용의 관리처분계획안을 수립하였고, 2022. 10. 28. 임시총회(이하 '이 사건 총회'라 한다)에서 제1호 안건으로 위 관리처분계획안을 상정하여 이를 결의하였다(이하 '이 사건 결의'라 한다).
아. 피고가 이 사건 정비사업으로 신축한 아파트의 입주는 2023년 7월 말경부터 개시되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 4, 7 내지 10, 24, 25호증, 을 6호증의 각 기재(가 지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 이 사건 소 중 이 사건 결의 가운데 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 제외한 나머지 부분에 관한 무효확인 청구부분의 적법여부에 관한 직권 판단
외형상 하나의 행정처분이라 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 일부만의 무효확인도 가능하고 그 일부에 대한 무효확인은 해당 무효확인 부분에 관하여 효력이 생긴다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결 등 참조). 나아가 일부의 무효확인만으로도 목적의 달성이 가능하다면 나머지 부분에 대해 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다. 위와 같은 법리는 총회 결의의 무효확인을 구하는 경우에도 동일하게 적용할 수 있다.
원고가 주장하는 이 사건 결의의 하자만으로 위 결의 전체가 위법하게 된다고 보기 어렵고, 위 결의 중 원고에 대한 부분만 분리하여 무효확인을 구하는 것이 가능하여 원고는 이로써 이 사건 소의 목적을 달성할 수 있을 것이며, 이 경우 나머지 부분은 독립한 결의로 유효하게 존속할 수 있다. 아울러 원고가 이 사건 결의 중 D 등을 현금청산대상자로 정한 부분의 무효확인을 구할 이익이 있다고 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 결의 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 제외한 나머지 부분은 그 무효확인을 구할 소의 이익이 원고에게 있다고 볼 수 없어 부적법하다.
4. 본안에 관한 판단
가. 당사자 주장의 요지
1) 원고<각주1>
원고는 피고에게 D 등과 공동으로 분양계약을 체결할 의사를 명확히 밝혔고, D 등은 기존에 피고와 사이에 2018. 4. 4.자 분양계약을 체결한바 있으므로, 원고와 D 등은 현금청산대상자로 분류되는 '분양계약 미체결자'에 해당하지 않는다. 원고와 D 등에 대한 분양계약 등의 절차는 새로운 관리처분계획을 수립한 후 인가받은 관리처분계획에 따라 이루어져야 한다. 이 사건 결의 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 위법·무효이다.
2) 피고
피고는 선행사건 판결이 확정된 이후부터 수차례 원고와 D 등에게 공동으로 분양계약을 체결할 것을 통보하였다. 원고와 D 등은 대표토지등소유자를 선임하여 각자 지분비율에 맞게 공동으로 분양계약을 체결하여야 함에도 상호 합의가 이루어지지 않아 공동으로 분양계약이 체결되지 않았다. 피고의 자치규약 제44조에 따라 분양계약을 미체결한 원고와 D 등을 현금청산대상자로 정한 이 사건 결의는 적법하다.
나. 관련 법리
도시정비법에 따라 설립된 주택재개발정비사업조합의 정관이나 관리처분계획에서 조합이 조합원들에게 '분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것'을 요구하면서 '그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다'고 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 기회를 추가로 부여한 것이다. 위와 같은 내용을 정한 정관이나 관리처분계획은 조합이 조합원들에게 분양계약체결을 요구하는데도 분양계약체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결 등 참조). 다. 인정사실
앞서 든 증거들에 갑 2, 13 내지 17, 19호증, 을 1, 3 내지 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
1) 피고는 2021. 6. 7. 원고에게 선행사건 판결에 따라 공유지분 분양계약을 체결할 것을 요청하고, 2021. 11. 8. 재차 원고에게 '귀하는 판결에 따라서 공동분양대상자에 해당하므로 D과 공동으로 분양계약(아파트 및 오피스텔)을 체결하시기 바랍니다'라는 내용의 내용증명을 보냈다.
2) 피고는 2022. 4. 25. D에게 분양계약체결기간을 '2022. 5. 2.~2022. 6. 2.'로 정하여 아파트 및 오피스텔에 대해 원고와 D 등이 공유로 분양계약을 체결하고, 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산자로 처분할 예정임을 통보하였다. 이후 피고는 2022. 5. 9., 5. 16., 5. 23. 원고와 D에게 같은 취지의 내용증명을 보냈다.
3) 원고는 2022. 5. 23. 피고에게 분양계약 체결 의사를 표명하는 취지의 내용증명을 보냈는데, 그 주요내용은 아래와 같다.
4) D 등은 2022. 5. 26. 피고에게 '2019. 2. 21.자 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 제외한 나머지 부분은 여전히 유효하므로, 위 판결로 인하여 2018. 4. 4.자 분양계약의 효력이 달라진다거나 D 등이 공유로 분양계약변경계약을 체결할 의무가 발생한다고 볼 수 없다. 기존 처분에 따라 피고와 D 등이 2018. 4. 4.자로 체결한 각 분양계약을 이행해줄 것을 구한다'라는 취지의 내용증명을 보냈다.
5) 원고는 2022. 6. 3. 피고에게 내용증명을 보냈는데, 그 주요내용은 아래와 같다.
6) 피고는 2022. 6. 14. 원고에게 "귀하의 공유계약 당사자들이 계약체결을 거부하는 의사를 밝히므로 인해 공유자들 간의 분양계약 체결이 이루어지지 않았습니다. 귀하께서는 내용증명에서 당 추진위원회가 분양계약 체결을 거부했다고 하나, 아시다시 피 귀하를 비롯한 공유자 당사자들 간에 합의가 이루어지지 않았기 때문이며 당 추진위원회의 귀책사유가 아님을 이해하시기 바랍니다."라는 내용의 회신을 하였다.
7) 피고 자치규약(2021년 6월 개정되고, 이 사건 총회에서 개정되기 전의 것, 이하 '이 사건 자치규약'이라 한다)은 토지등소유자의 자격, 분양신청 절차 등에 관하여 아래와 같이 규정하고 있고, 여러 토지등소유자가 공동으로 분양계약을 체결하는 절차에 관하여는 별다른 규정을 두고 있지 않다.
라. 판단
1) 앞서 본 사실 및 증거들에 변론 전체의 취지를 보태면, 선행사건 확정판결 취지에 따라 원고와 D 등은 공동분양대상자에 해당하는데, D은 피고와 사이에 단독분양대상자 지위에서 2018. 4. 4.자 분양계약을 체결한바 있고, 원고는 내용증명을 통해 피고에게 상가를 단독으로 분양받아야 한다는 입장을 견지하면서도 현금청산대상자로 분류되는 것을 회피하기 위해 D 등과 공동으로 분양계약을 체결하겠다는 의사를 명시적으로 표명한바, 원고와 D 등은 피고와 사이에 분양계약 체결을 거절한 적은 없다고 볼 수 있다. 다만 D 등이 원고와 '공동으로' 분양계약을 체결하는 것은 거부함에 따라 원고와 D 등은 피고가 통보한 대로 공동분양계약을 체결하는데 이르지는 못하였다.
2) 이 사건의 쟁점은 공동분양대상자 중 1인인 원고가 분양계약 체결을 원했음에도 다른 공동분양대상자인 D 등이 공동으로 분양계약 체결하는 것을 원하지 않은 경우, 원고가 분양계약체결 의무를 위반하였다고 보아 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수 있는지 여부이다.
그런데, 개별 토지등소유자들이 공동분양대상자에 해당하는 경우라도 분양계약체결권한을 각자 행사하는 것은 가능하고 분양계약 체결 요청을 받은 사업시행자는 이를 거부할 수 없으며, 사업시행자가 이를 거부하였다면 해당 토지등소유자는 분양계약체결 의무를 위반한바 없어 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수는 없다고 봄이 타당한데, 그 구체적인 이유는 아래와 같다.
가) 정비사업에서 토지등소유자는 총회 의결권, 임원선임권, 분양청구권 등의 권리를 갖는데 분양에 관한 권리는 토지등소유자가 소유하던 정비구역 내 토지 또는 건축물의 현물출자 의무에 대응하여 관리처분계획에서 정한대로 정비사업의 완료 후 신축된 건축물의 분양을 받을 수 있는 권리로서 토지등소유자의 권리 중 가장 핵심적인 권리에 해당한다. 분양에 관한 법률관계는 도시정비법령, 정관 또는 자치규약, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니라 할 것이고, 관리처분계획이 인가된 이후 토지등소유자와 사업시행자 사이에 체결된 분양계약은 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미로, 사업시행자가 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 정비사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것인바, 분양계약 미체결로 인해 현금청산대상자가 되는 경우는 보다 엄격하게 해석하여야 한다.
나) 토지등소유자에게 인정되는 분양계약체결권한은 각자 소유한 부동산을 현물출자함에 따라 인정되는 권리이고, 총회 의결권이나 임원 선임권 등 절차적 권리를 행사하는 경우보다 통일적인 권리 행사의 필요성은 높지 않으므로, 원칙적으로 각자 행사할 수 있고, 이를 제한하기 위해서는 별도의 규정이 있어야 한다. 그러나 도시정비법령, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 및 이 사건 자치규약은 공동분양대상자에 대하여 공동으로서만 계약을 체결할 수 있다는 등 분양계약체결 방식을 제한하는 규정은 별도로 두고 있지 않다. 피고는 이 사건 총회에서 제4호 안건으로 자치규약을 개정하여 제11조 제5항에서 "공동분양대상자 중 지정된 분양계약체결 기간 내에 공유자 중 일부라도 공동분양계약체결을 아니한 경우는 분양계약체결 기간 종료 후 공유자 전부가 토지등소유자의 자격을 즉시 상실한다."는 규정을 신설하였는데 위 개정된 자치규약에 따른 의무가 이미 분양계약체결을 거부당한 원고에게 소급하여 적용될 수 없다.
다) 피고는 원고와 D 등이 대표토지등소유자를 선임하여 권한을 행사하지 않았다는 점을 지적하고 있기도 하다. 그러나 피고는 원고와 D 등에게 분양계약 체결 통보를 함에 있어 공동으로 분양계약을 체결할 것을 요구하였을 뿐 대표토지등소유자를 선임하여 권한을 행사하도록 요청한 적은 없다. 또한 대표토지등소유자 선임 및 권한행사에 관한 규정인 이 사건 자치규약 제9조 제4항은 '토지등소유자로서의 의사표시는 원칙적으로 그 대표토지등소유자가 행하여야 한다. 단 대표토지등소유자가 아니라 하더라도 제10조 제1항 제2호(총회의 출석권·발언권 및 의결권)를 제외한 토지등소유자의 권리와 의무를 갖는다'고 규정하여 대표토지등소유자 아닌 토지등소유자에게 분양 청구권(제10조 제1항 제1호)이 인정됨을 명시하고 있으므로, 원고가 D 등과 사이에 대표토지등소유자를 선임하지 않았다고 하여 원고가 분양계약체결권한을 행사하는데 별다른 지장이 있다고 보이진 않는다.
3) 이와 같이 토지등소유자인 원고는 다른 공동분양대상자인 D 등과의 합의가 이루어지지 않은 경우라도 분양계약 체결권한을 단독으로 행사할 수 있고, 원고의 정당한 권리행사인 분양계약 체결요청을 피고가 거부한 이상, 피고가 통보한 특정한 방식의 분양계약 체결에 이르지 못한 데 대하여 원고에게는 책임질 수 없는 사유가 있었다고 인정되며 원고가 분양계약체결 의무를 위반하였다고 평가할 수 없다. 결국 이 사건 결의 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 합리적 이유 없이 원고의 분양청구권을 박탈한 것으로 형평에 반하고, 이러한 하자는 중대·명백하여 당연무효라고 보아야 한다(원고의 이 부분 주장을 받아들이는 이상 그 외 주장은 별도로 살펴보지 않는다).
5. 결론
그렇다면 이 사건 소 중 이 사건 결의 가운데 원고를 현금청산대상자로 정한 부분을 제외한 나머지 부분에 관한 무효확인 청구부분은 부적법하여 각하하고, 이 사건 결의 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분의 무효확인을 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 원고는 '피고가 2017. 5. 31. 관리처분계획(안)을 수립하여 총회에서 의결을 받을 당시 D은공동주택 분양대상자, 원고는 상가 분양대상자로 정한바 있는데 2017. 7. 27.자 관리처분변경계획 인가를 받음에 있어 단독분양대상자인 원고를 공동분양대상자로 임의 변경하였는데 이는 위법하다'라는 취지의 주장도 하고 있다. 그러나 선행사건 판결에서 원고와 D 이 공동분양대상자에 해당한다고 판시된 바 있고, 위 판결이 그대로 확정된 사실은 앞서 본 바와 같고,위 판시내용을 뒤집을 만한 특별한 증거나 사정도 확인되지 않으며 선행사건에서 원고는 D과공동분양대상자에 해당한다는 취지로 최종적으로 주장을 정리하기도 하였는바, 원고가 상가에관한 단독분양대상자에 해당한다는 취지의 위 주장은 받아들일 수 없다.