서울행정법원 2024. 5. 2. 선고 2023구합54891 판결
[임대사업자등록전부말소처분취소청구]
서울행정법원
제12부
판결
- 사건
- 2023구합54891 임대사업자등록전부말소처분 취소 청구
- 원고
- A
소송대리인 법무법인 한일
담당변호사 정석재
소송대리인 법무법인(유한) 세종
담당변호사 이원, 송웅지 - 피고
- 송파구청장
소송대리인 변호사 최은영 - 변론종결
- 2024. 4. 4.
- 판결선고
- 2024. 5. 2.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2023. 2. 1. 원고에 대하여 한 임대사업자등록 전부말소 처분을 취소한다.이유
1. 처분의 경위가. 원고는 2018. 5. 23.경 서울특별시와 '역세권 청년주택 건립 및 운영에 대한 협약'(이하 '이 사건 협약'이라 한다)을 체결하여 2018. 6. 11.경 서울 광진구 B건물(2018. 5. 28. 건축허가를 받고, 2018. 11. 9. 착공하였다) 중 59세대(이하 '이 사건 임대주택'이라 한다)를 민간임대주택으로 등록한 임대사업자이다. 이 사건 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법'이라 한다)상 민간임대주택 중 임대사업자인 원고가 임대목적으로 건설하여 임대하는 '민간건설임대주택'이다(위 법 제2조 제1호, 제2호 가목 참조).
나. 이 사건 협약 제8조가 "원고는 민간임대주택법 제49조민간임대주택법 제49조에 따라 사용검사 또는 사용승인을 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그날을 말한다)로부터 임대기간동안 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다."고 정하고 있음에도 불구하고, 원고는 이 사건 임대주택의 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 채 이 사건 임대주택에 관하여 2020. 4. 6. 사용승인을 마치고, 2020. 4. 14. 소유권보존등기를 경료하였다.
다. 이에 서울특별시장은 2020. 5. 29.경 원고에게 "이 사건 임대주택은 민간임대주택법상의 '민간건설임대주택'으로서 동법 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증 가입대상이다. 임대사업자는 민간임대주택법 시행령 제38조임대주택법 시행령 제38조의 사용검사 신청 전 보증에 가입한 후 보증서를 건물 소재지 관할 구청에 제출하여야 하며, 임차인이 입주한 후에는 임차인에게 사본을 주고 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고해야 한다."는 내용의 '임대보증금에 대한 보증 가입 안내' 공문을 보냈고, 이후로도 재차 보증 가입 의무가 있다는 점을 안내하였다.
라. 그럼에도 원고가 이 사건 임대주택의 보증금에 대한 보증에 가입하지 않고 있던 중 원고의 배우자인 C가 2020. 8. 19.경 이 사건 임대주택 전체에 관하여 이혼을 원인으로 한 재산분할청구권을 피보전권리로 하는 가처분결정(서울가정법원 2020즈단30885서울가정법원 2020즈단30885)을 받아 가처분등기를 경료하였다.
마. 원고는 2021. 7.경 이 사건 임대주택의 보증금에 대한 보증 가입 여부를 문의하였는데, D보증보험은 2021. 7. 15.경 이 사건 임대주택이 가처분등기로 인해 가입불가대상임을 회신하였고, 주택도시보증공사는 2021. 7. 16.경 가입 신청 세대에 가처분 등 권리제한사항이 있는 경우에는 권리제한사항 말소 후 보증 신청이 가능하다고 회신하였다.
바. 피고는 2023. 2. 1. 원고에게 '민간임대주택 임대보증금 보증 미가입'을 이유로구 민간임대주택법(2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의 것, 이하 이 법을 '민간임대주택법'이라 한다) 제6조 제1항 제14호, 제49조에 따라 원고의 임대사업자 등록을 전부말소하였다고 통보하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 9호증, 을 제2, 3, 7 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 절차 위법 여부
1) 원고의 주장
피고는 이 사건 처분의 사전통지를 하면서 '임대차계약이 없는 세대의 경우, 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항주택임대차보호법 제8조 제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우는 보증 미가입 세대에 대한 임대사업자 등록의 말소에서 제외된다'는 내용을 기재하여 통지하였는바, 이 사건 처분 중 임대차계약이 체결되지 않은 세대 및 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항주택임대차보호법 제8조 제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 세대에 관한 부분에 대해서는 행정절차법 제21, 22조에 따른 사전통지를 하였거나 의견제출의 기회를 부여하였다고 볼 수 없다.
2) 판단
을 제5, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 2022. 7. 20. 원고에게 처분사전통지서(의견제출통지)를 보내 임대사업자 등록의 말소가 예정되어 있음을 알리면서 '처분의 원인이 되는 사실'로 "민간임대주택(이 사건 임대주택 총 59세대)에 대해 민간임대주택법 제49조민간임대주택법 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증 미가입으로 3회 이상 보증 가입을 요구하였으나, 이행되지 않아 민간임대주택법 제6조 제1항민간임대주택법 제6조 제1항 제14호에 따른 등록말소 조치 요청됨"이라고 기재한 사실, 피고는 2022. 12. 6. 원고에게 처분사전통지서(청문실시통지)를 보내면서 "임대사업자 등록의 전부 말소"가 예정되어 있음을 명확히 알렸던 사실, 원고는 이에 대해 2022. 12. 28.경 피고에게 'C의 가처분등기 때문에 보증에 가입하지 못하였음'을 주된 이유로 내세우면서, '청문실시 통지를 받은 후보증보험회사로부터 긍정적인 답변을 받았고, 이 사건 임대주택 중 임대되지 않은 세대, 임차권등기가 경료된 세대 등에 대하여 낮은 임대보증금으로 임대하려고 부동산중개업소에 내놓거나 임차권등기 명의인들과 협의하고 있는 등의 사정이 있으므로, 등록말소를 유예해 주기를 바란다'면서, 다른 한편으로는 '3회 이상 보증 가입을 요구한 바 없다'는 내용으로 임대사업자 등록의 '전부' 말소는 부당하다는 취지의 의견을 제출하였던 사실을 인정할 수 있다.
이에 의하면, 피고는 이 사건 처분을 하기 전 원고에게 임대사업자 등록을 전부 말소하겠다는 사전통지를 하였고, 원고로부터 그에 관한 의견을 제출받았다고 할 것이므로, 단지 2022. 7. 20. 자 사전통지서에 '임대차계약이 없는 세대, 임대보증금이 일정금액 이하로 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우, 임대사업자가 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로 해당 공공주택사업자가 보증금 회수를 위한 조치를 취한 경우, 임차인이 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우는 제외된다'는 내용이 기재되어 있다고 하여(위 내용은 '임대차계약이 없는 세대의 경우'를 제외하고는, 예외적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않을 수 있는 경우를 규정한 민간임대주택법 제49조 제7항민간임대주택법 제49조 제7항을 그대로 옮긴 것이다) 피고가 원고에게 이 사건 처분에 대한 사전통지 및 의견제출 기회를 부여하지 않았다고 볼 것은 아니다. 따라서 이 사건 처분에 행정절차법 제21, 22조가 정한 절차를 준수하지 않은 위법이 있다고 할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 처분사유 존부
1) 원고의 주장
피고가 이 사건 처분을 하기 위해서는 원고에게 3회 이상 보증 가입을 요구하였음에도 원고가 보증에 가입하지 않았다는 요건이 갖추어져야 한다. 그런데 피고는 이 사건 처분을 하기 전 원고에게 3회 이상 보증 가입을 요구한 적 없으므로 이 사건 처분의 처분사유는 인정되지 않는다.
2) 판단
민간임대주택법 제49조 제1항민간임대주택법 제49조 제1항 제1호는 '임대사업자는 민간건설임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.'고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제6조 제1항민간임대주택법 제6조 제1항 제14호는 '제49조 제1항에 따른 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 임대사업자 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.'고 규정하고 있으며, 이에 관해 민간임대주택법 시행령 제5조 제5항임대주택법 시행령 제5조 제5항 제1호는 '임대사업자가 법 제49조 제1항에 따른 보증에 가입하지 않아 시장 · 군수 · 구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했으나 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우'라고정하고 있다.
그런데 서울특별시장이 원고에게 2020. 5. 29.경 '임대보증금에 대한 보증 가입안내' 공문을 보냈고, 2020. 8. 10.경에도 동일한 내용의 공문을 보냈던 사실, 이후로도 서울특별시장이 원고에게 2021. 4. 11.경 '역세권청년주택 보증보험 가입 의무 불이행에 따른 행정조치 예고' 공문을 보내 보증금에 대한 보증에 가입해야 함을 재차 알렸고, 2021. 6. 24.경에는 '협약내용 이행을 위한 행정조치 안내' 공문을 보내 2021. 7. 21.까지는 보증보험을 가입할 것을 요청하며 미이행시 행정조치가 취해질 것임을 알렸던 사실, 그럼에도 원고가 보증에 가입하지 않자 서울특별시는 이 사건 임대주택의 소재지를 관할하는 광진구에 행정조치를 요청하였고, 광진구청장이 원고에게 2022. 5. 20.경과 2022. 6. 2.경, 2022. 6. 16.경 3차례에 걸쳐 '임대보증금 보증보험 가입 안내'공문을 보내 보증 가입을 요구하였던 사실은 앞서 보았거나, 앞서 든 증거, 을 제1, 4, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의해 인정할 수 있다. 이에 의하면 광진구청장이 원고에게 3회 이상 보증 가입을 요구하였음에도 원고가 이를 이행하지 않았으므로 이 사건 처분의 처분사유는 인정된다.
이에 대하여 원고는 광진구청장이 아닌, 피고가 3회 이상 보증 가입을 요구한 경우에만 보증 가입 미이행을 이유로 한 이 사건 처분을 할 수 있다고 주장한다. 그러나 ① 임대사업자에게 보증 가입을 요구한 행정청과 임대사업자 등록을 말소한 행정청이 반드시 동일해야 한다고 해석할 이유는 없는 점, ② 민간임대주택법 시행령 제38조 제3항임대주택법 시행령 제38조 제3항은 "법 제49조 제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장에게 제출하여야 한다.", 제4항은 "제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장 · 군수 ·구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다."고 정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 제4항은 "법 제6조 제1항 제3호 또는 제11호에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장 또는 해당 민간 임대주택의 소재지를 관할하는 시장· 군수 · 구청장에게 제출해야 한다. 이 경우 민간 임대주택의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장이 신청서를 제출받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장에게 이송해야 한다."고 정하여[또한 구 민간임대주택법 시행령(2023. 9. 26. 대통령령 제33764호로 개정되기 전의 것) 제4조 임대주택법 시행령(2023. 9. 26. 대통령령 제33764호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3 내지 5항에 의하면, 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서와 필요한 서류를 구비하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장에게 제출할 수 있되, 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장이 신청서를 받은 경우 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장에게 이송하여야 하며, 이에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하도록 규정하고 있다], 민간임대주택법령은 임대보증금 보증서 제출 · 관리와 임대사업자 등록에 관한 권한 및 책임 소재를 달리 규정하고 있는바, 보증서 제출 · 관리에 관한 권한을 가진 이 사건 임대주택의 소재지를 관할하는 광진구청장이 보증 가입을 요구하고, 임대사업자등록 및 등록말소에 관한 권한을 가진 원고 주소지를 관할하는 피고가 이 사건 처분을 한 것은 위 법령에 따른 것인 점, ③ 원고는 광진구청장으로부터 3회, 그에 앞서 서울특별시장으로부터도 여러 차례 보증 가입을 요구받음으로써 보증 가입 기회를 충분히 부여받았다고 보이는 점 등을 종합해 보면, 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 '3회 이상 보증 가입의 요구'라는 요건을 충족하지 못하였다는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 한편 원고가 현재까지 이 사건 임대주택의 보증금에 대해 보증 가입하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 처분의 처분사유는 인정된다. 처분사유가 존재하지 않는다는 원고의 주장은 이유 없다.<각주1>
다. 재량권 일탈 · 남용 여부
1) 원고의 주장
이 사건 임대주택 중 임대차계약이 없는 세대와 임차인이 보증 미가입에 동의한 세대 등 일부 세대에 대해서는 원고에게 보증 가입 의무가 없는 점, 원고는 C의 가처분등기로 인해 이 사건 임대주택의 보증금에 대한 보증에 가입하지 못한 것이므로 그 불이행에 정당한 사유가 인정되는 점, 원고는 의무위반 상태를 시정하기 위해 최선의 노력을 하고 있는 점 등을 고려하면, 임대사업자 등록을 전부 말소한 이 사건 처분은 원고에게 지나치게 가혹하다.
2) 판단
앞서 든 증거, 갑 제12, 14, 15, 19 내지 23, 25호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제10 내지 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어알 수 있는 다음의 사실과 사정에다가, 임차인의 주거안정이라는 민간임대주택법이 추구하는 주된 공익, 특히 이 사건 처분의 근거법률인 민간임대주택법 제6조 제1항민간임대주택법 제6조 제1항 제14호에 관한 법익형량을 함에 있어서는 임대사업자의 직업 수행 등으로 인한 사익보다 임대주택에 입주한 다수 임차인의 임차보증금 반환채권의 확보 및 그를 통한 주거안정을 우선적으로 고려하여야 할 것인 점, 임대보증금에 대한 보증 가입에 관한 원고의 경제적인 부담 정도, 원고의 의무위반의 지속기간, 위법성의 정도까지 더하여 보면, 이 사건 처분이 재량권을 일탈하였거나 남용하였다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
가) 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무규정은 임대주택에 입주하는 임차인 보호를 보다 강화하는 조치의 하나로 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 구 임대주택법에 의해 도입되었다. 이 규정은 부도 등으로 인하여 임대사업자가 임대보증금반환의무를 이행할 수 없게 된 경우에도 임차인이 임대보증금을 회수할 수 있도록 하여 임대주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것이다. 또한 민간건설임대주택의 경우 임대사업자가 대출받은 자금에 대한 담보권이 임차인의 임대보증금보다 선순위로 설정될 수밖에 없어 임대사업자의 부도시 임대보증금을 반환받지 못할 가능성이 매우 크므로, 더욱 보증을 통해 임차인의 임대보증금 회수를 보장할 필요가 있다[이 사건 임대주택에도 2020. 4. 14. 주식회사 E이 채권최고액 27억 6,000만 원 및 채권최고액 114억 원의 각 근저당권설정등기를 경료한 상태이다(갑 제2호증, 을 제12호증)]. 한편, 임대사업자는 위 보증 가입을 위한 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있을 뿐만 아니라(민간임대주택법 제49조 제4항민간임대주택법 제49조 제4항), 보증수수료의 25%는 임차인이 부담하므로 원고는 75%의 수수료만 부담하면 되고(민간임대주택법 시행령 제40조 임대주택법 시행령 제40조 제1호), 일반적인 보증보험에 적용되는 보증수수료율을 고려하면 보증대상금액(임대보증금) 대비 매우 낮은 비율의 수수료만으로 보증에 가입할 수 있다.
즉 임대보증금 보증 가입 의무 규정이 추구하는 공익은 매우 큰 반면, 임대사업자인 원고는 경제적으로 별다른 부담 없이 임대보증금 보증에 가입할 수 있었다.
나) 원고는 앞서 본 피고의 2022. 7. 20. 자 사전통지서에 '임대차계약이 없는 세대의 경우 제외한다'고 기재된 점을 들어 이 사건 임대주택 중 임대차계약이 없는 세대에 대해서는 원고에게 보증 가입 의무가 없어 의무위반 정도가 경미하다고 주장하고 있다. 그러나 민간임대주택법령 어디에도 임대차계약이 체결되지 않은 세대에 대해서는 보증 가입 의무가 면제된다는 내용의 규정은 없는 점, 오히려 민간임대주택법 제49조 제4항민간임대주택법 제49조 제4항은 '보증 가입기간은 사용검사를 받은 날(사용검사 전 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)부터 임대사업자 등록이 말소되는 날까지로 한다.'고 정하고 있고, 구 민간임대주택법 시행령(2024. 2. 6. 대통령령 제34196호로 개정되기 전의 것) 제38조 제2항임대주택법 시행령(2024. 2. 6. 대통령령 제34196호로 개정되기 전의 것) 제38조 제2항은 '임대사업자는 주택법 제49조주택법 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 건축법 제22조건축법 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.'고 정하고 있으며,<각주2> 이 사건 협약 제8조도 동일한 내용을 규정하고 있는 점, 같은 법 시행령 제38조 제5항은 '임대사업자가 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.'고 규정하고 있는 점, 게다가 원고가 이 사건 처분 당시 임대차계약이 없는 세대라고 주장하는 세대 중에는 이미 임대차계약이 체결되었다가 종료된 세대도 포함되어 있는데(이 사건 임대주택 F호, G호, H호, I호, J호 등) 이 중 G호에 대해서는 아래에서 보는 바와 같이 임차권등기명령이 내려지기도 하였던 점 등에 비추어 보면, 위 세대들에 관하여 원고의 보증 가입 의무가 없다거나(위 법령에 의하면, 임대사업자의 보증 가입 의무는 임대차계약에 선행하는 것이므로, 임대차계약 체결 여부와 관계없이 사용검사 등 신청 전에 보증에 가입할 의무가 있다), 그 의무위반 정도가 경미하다고 보기 어렵다.
다) 민간임대주택법 제49조 제7항민간임대주택법 제49조 제7항(2021. 9. 14. 법률 제18452호 개정시 신설되었다) 제1호는 '제1항에도 불구하고 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항주택임대차보호법 제8조 제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.'고 정하고 있는데, 원고가 이 사건 임대주택 중 보증금액이 3,000만 원을 넘지 않는 17세대에 관하여 '보증 미가입에 대한 임차인 동의서' 양식에 해당 세대 임차인의 동의를 받은 사실(다만 상당수가 임대차계약 체결 이후 작성된 것들이다)은 인정된다. 원고는 이러한 점을 들어 이 사건 임대주택 중 일부 세대에 대해서는 보증 가입 의무가 없는데도 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소하는 것은 그 자체로 재량의 범위를 넘어선 것이라는 취지로 주장하고 있다.
그러나 임대사업자 등록의 말소를 규정한 민간임대주택법 제6조 제1항민간임대주택법 제6조 제1항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 '전부' 또는 일부를 말소할 수 있다고 규정하여 행정청에게 등록 말소 범위에 관한 재량을 부여하고 있는 점, 위 조항에 규정된 다른 등록 말소사유들을 살펴보더라도 국민의 주거생활 안정이라는 공익 실현 측면에서 임대사업자 자격을 유지시키기에 적합하지 않은 임대사업자의 상태나 의무위반 등 일정한 행위를 그 사유로 삼고 있을 뿐, 임대주택에 대한 의무위반 범위와 임대사업자 등록의 말소 범위를 일치시켜야 한다는 취지의 규정들은 보이지 않는 점(오히려 '임대사업자 등록 신청인의 신용도 등을 고려할 때 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우, 국세 등의 체납액 또는 체납기간 등을 고려하여 임차인에 대한 보증금 반환채무의 이행이 현저히 곤란한 경우에는 등록신청을 거부할 수 있다'고 규정한 민간임대주택법 제5조 제7항민간임대주택법 제5조 제7항 각호 규정 등까지 더하여 보면, 임대사업자 등록 및 말소는 대인적 처분의 성질이 강한 재량행위라고 볼 수 있다) 등을 종합해 보면, 행정청은 여러 개별·구체적 요소들을 참작하고 법익들을 비교형량하여 임대사업자 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다 할 것이고, 원고 주장처럼 임대사업자 등록 말소 범위를 해당 의무위반이 발생한 임대주택으로 한정하여야 한다고 해석할 수 없다.
오히려 민간임대주택법 제49조 제7항민간임대주택법 제49조 제7항 제1호는, 임대사업자는 임대주택의 사용검사 등 신청 전에 임대주택 보증금을 전부 보증하여야 하는 것이 원칙이나, 보증 미가입에 관해 임차인과의 합의가 있는 경우 예외적으로 그 보증 가입 의무를 일부 면해 주는 것을 내용으로 하는데, 원고가 일부 임차인들과 보증 미가입에 대해 합의할 당시(2022. 8. 28.경 동의한 1명의 임차인을 제외하고는 대부분 2022. 11. 또는 2023. 1.이다) 이 사건 임대주택은 가처분등기로 인해 아예 보증 가입이 불가능하여 임차인들로서는 애초에 보증 가입을 선택할 수 없었는바, 원고가 일부 세대의 임차인들로부터 보증 미가입에 대한 동의를 받았다고 하여 위와 같은 예외규정을 둔 취지에 정확히 부합한다고 보기 어려운 점, 앞서 본 것처럼 시장· 군수 · 구청장은 임대보증금 보증 가입이 현저하게 곤란하다고 판단되는 경우 임대사업자 등록 신청을 거부할 수 있는바(민간임대주택법 제5조 제7항민간임대주택법 제5조 제7항 제1호 참조), 이처럼 보증금의 보증 가입 가능 여부는 임대사업자 자격을 부여하는 데 있어 중요한 부분인데, 이 사건 처분 당시 이 사건 임대주택은 전 세대에 대한 임대보증금 보증 가입이 불가능한 상황이었던 점 등을 종합해 보면, 보증 가입 의무가 면제되는 일부 세대가 있음에도 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소하였다는 이유만으로 이 사건 처분이 재량권을 일탈 · 남용하였다고 볼 수 없다.
라) 원고가 이 사건 임대주택의 보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 결과 보증금을 반환받지 못하는 임차인들이 속출하였다. 이 사건 임대주택의 임차인들은 2020. 10.경부터 2022. 5.경까지 원고로부터 보증금을 반환 받기 어렵다는 취지의 민원을 서울특별시에 지속적으로 제기하였고, 2022. 4. 26.경에는 청년주택임에도 건물주의 이혼소송으로 임차인들이 보증금을 받지 못하고 있다는 내용의 기사가 보도되었다. 이 사건 임대주택 중 G호, K호에 관해서는 아래와 같이 임차권등기가 마쳐지기도 하였다(한편 이 사건 처분 후에도 L호, M호, N호에 관해서 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐졌다).
마) 원고는 C의 가처분등기로 인해 이 사건 임대주택의 보증금에 대해 보증에 가입하지 못한 것이므로 그 불이행에 정당한 사유가 있다고 주장한다. 그러나 민간임대주택법령과 이 사건 협약에 따라 원고는 이 사건 임대주택의 사용승인일인 2020. 4. 6.까지는 보증에 가입하였어야 함에도 이를 이행하지 않았고, 이에 서울특별시장이 2020. 5. 29.경과 2020. 8. 10.경 두 차례에 걸쳐 원고에게 임대보증금에 대한 보증에 가입할 것을 안내하였음에도 그 의무를 이행하지 않다가 2020. 8. 19.경 이 사건 임대주택에 관하여 C의 가처분등기가 경료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 보증가입 의무 불이행에 정당한 사유가 인정된다고 보기 어렵다.
한편 원고는 C와의 이혼소송의 1심 판결(서울가정법원 2023. 7. 1. 선고 202드합38280 판결)을 들어 이 사건 임대주택은 재산분할 대상에 포함되어 있지 않았다는 점이 참작되어야 한다고 주장하는데, 이는 이 사건 처분 후의 사정일 뿐만 아니라, 위 이혼소송에 대해서는 항소심이 진행 중인바 위 소송이 계속되는 한 이 사건 임대주택에 관한 가처분등기는 말소되기 어려워 보이는 점, 보증 가입 관련하여 그간 원고가 보여준 행태(앞서 본 것처럼 원고는 이 사건 임대주택 사용승인일 이전 이미 보증 가입 의무가 발생하였고, 서울특별시장이 계속 보증 가입을 안내하였음에도 보증에 가입하지 아니하였을 뿐만 아니라, 2022. 12. 28.경 피고에게 보증 가입에 관한 공문은 전혀 받아보지 못하였다는 취지로 허위 사실을 기재하여 의견을 제출하기도 하였다) 등을 고려하여 보면, 원고의 임대사업자 등록을 전부 말소한 이 사건 처분에 어떠한 재량권 일탈 · 남용이 있다고 볼 수 없다.
바) 원고는 서울특별시와 체결한 이 사건 협약에 따라 용도지역 변경, 건폐율 ·용적률 완화, 주차장 완화 등 도시계획 완화사항을 적용받았고, 건설자금 이자차액 보전 등 금융지원 등을 받을 수 있었으며(이 사건 협약 제5, 6조), 관련법령에 의하여 임대사업자 등록으로 인한 조세를 감면받는 등의 혜택을 입었다. 그럼에도 원고는 임대보증금 보증 가입 등 자신의 의무는 이행하려 하지 않았고 그로 인해 피해를 본 임차인까지 발생하였는바, 이 사건 처분으로 인해 원고가 서울특별시에게 이 사건 협약에서 정한 위약금을 지급하여야 한다거나 대출약정상 기한이익을 상실하여 금융기관에 거액의 대출금을 즉시 상환하여야 할 우려가 생긴다고 하여 이 사건 처분이 원고에게 지나치게 가혹하다고 보기 어렵다.
4. 결론
원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 원고는 '이 사건 임대주택 중 일부 세대는 민간임대주택법령에 따른 보증 가입 의무가 인정되지 않으므로 그 부분은 처분사유가 인정되지 않는다'고 주장하기도 하나(원고의 2023. 10. 23. 자 준비서면 14~17쪽 참조), 이 사건 임대주택 나머지 부분에 대해서는 보증 가입 의무가 분명히 있음에도 원고가 보증 가입을 하지 않은사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 피고는'임대사업자 등록의 일부취소가 불가능한 것은 아니나, 그 실효성이나 입법취지 등을 고려할 때 임차인 보호를 위해 재량권행사로 전부 취소한 것이다'고 주장하고 있는 점(이 법원 3회 변론조서 참조) 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 원고의 주장은원고의 의무위반은 일부 세대에 대해서만 인정되어 그 의무위반 정도가 경미한데도 임대사업자 등록을 전부 말소하는 것은재량권의 범위를 넘어선 것이다'는 주장(원고의 같은 준비서면 20~22쪽 참조)에 다름 아니므로, 이 부분은 아래 '재량권 일탈· 남용 여부'에서 살피도록 한다.
- 각주2) 이후 민간임대주택법이 2023. 6. 1. 개정되면서 위 시행령 제38조 제2항 내용이 법률 제49조 제4항에 포함되었다.