울산지방법원 2020. 1. 8. 선고 2018가합27443 판결
[근저당권말소]
울산지방법원
제12민사부
판결
- 사건
- 2018가합27443 근저당권말소
- 원고
- 1. A
2. B
원고들 소송대리인 변호사 손영삼, 박현철 - 피고
- 1. C
소송대리인 변호사 송찬흡
2. D
소송대리인 법무법인 문수
담당변호사 김태석 - 변론종결
- 2019. 12. 11.
- 판결선고
- 2020. 1. 8.
주문
1. 원고들에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여, 가. 피고 C는 원고들로부터 24,856,090원을 지급받은 다음 울산지방법원 2017. 7. 27. 접수 제119585호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고,나. 피고 D은 가. 항 기재 근저당권설정등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.
2. 원고들의 피고 C에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 원고들과 피고 C 사이에 생긴 부분의 1/10은 원고들이, 나머지는 피고 C가, 원고들과 피고 D 사이에 생긴 부분은 피고 D이 각 부담한다.
청구취지
원고들에게 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여, 피고 C는 울산지방법원 2017. 7. 27. 접수 제119585호로 마친 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권등기'라 한다)에 대하여 2018. 8. 30. 상계를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하고, 피고 D은 이 사건 근저당권등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.이유
1. 기초 사실가. 당사자들의 지위
이 사실관계와
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라. 이 사건 매매계약의 특약사항 및 이 사건 근저당권 설정
1) 원고들은 이 사건 매매계약을 체결하면서 E, 피고 C와 다음과 같은 내용의 특약(이하 '이 사건 특약'이라 한다)을 체결하였다.
2) 피고 C는 이 사건 특약에 따라 이 사건 매매계약의 잔금을 담보하기 위하여 이 사건 토지에 관하여 이 사건 근저당권을 설정하였다.
3) 원고들은 2017. 7. 31. E과 이 사건 건물의 신축공사를 도급금액 9억 원, 잔금 2억 2천 5백만 원에 도급하는 내용의 신축공사 도급계약(이하 '이 사건 공사도급계약이라 한다)을 체결하였다.
마. 원고들의 이 사건 공사 하도급 대금 등 지급
E이 이 사건 공사도급계약에 따른 약정 기한 내에 이 사건 건물의 준공을 하지 못하고 있는 사이 이 사건 공사의 하수급인 L이 이 사건 건물에 관하여 유치권을 행사하자, 원고들은 2018. 8. 30. E, L과 다음의 내용과 같은 공사대금 등 직접지급 합의서(이하 '이 사건 직접지급 합의'라 한다)를 작성하고 L에게 2018. 9. 19. 5천만 원, 2019. 10. 16. 8천만 원 등 합계 1억 3천만 원을 지급하였으며, 2018. 9. 10.부터 2018. 12. 12.까지 합계 80,143,910원의 각종 공사 관련 비용을 직접 지불하였다.
바. 피고 D의 이 사건 가압류
피고 D은 피고 C가 피고 D 외 2인에게 이 사건 각 부동산을 매도하였음에도 원고들에게 다시 이를 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤다는 이유로 피고 C에 대하여 울산지방법원 2018가합24468울산지방법원 2018가합24468호로 매매대금반환 등을 구하는 소를 제기하면서 울산지방법원 2017카합253울산지방법원 2017카합253호로 이 사건 가압류 신청을 하였고, 이에 위 법원은 2017. 8. 8. 이 사건 가압류 결정을 하였다.[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증, 을가 제1 내지 4호증, 을나 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
1) 이 사건 매매계약은 이 사건 건물의 준공을 조건으로 체결된 것이므로 그 매매대금에는 이 사건 건물의 공사대금이 포함되어 있다고 할 것인데, 원고들이 피고 C를 대신하여 이 사건 건물의 하도급 공사대금 200,143,910원 상당을 직접 지급하였으므로, 원고들은 피고 C에 대하여 위 하도급 공사대금 200,143,910원 상당의 구상권을 취득하였다. 원고들은 이를 자동채권으로 하여 피고 C의 원고들에 대한 매매잔금 채권에 대하여 상계의 의사표시를 하였으므로, 이 사건 매매계약에 기한 잔금 채권은 위의 상계로 소멸하였다. 따라서 이 사건 매매계약에 기한 잔금을 담보하기 위하여 설정된 이 사건 근저당권등기는 그 피담보채권의 소멸로 인하여 말소되어야 한다.
2) 피고 D은 이 사건 근저당권부 채권을 가압류한 자로서 이 사건 근저당권등기의 말소에 대하여 등기부상 이해관계 있는 제3자에 해당하므로 원고들에게 이 사건 근저당권등기의 말소등기에 대해 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.
나. 피고들의 주장
1) 피고 C의 주장
이 사건 매매계약의 잔금에는 이 사건 건물의 공사대금이 포함되어 있지 않을 뿐만 아니라, 이 사건 공사는 E이 책임지고 시공하기로 한 것이므로 설령 원고들이 이 사건 공사의 하도급대금을 직불함으로써 구상금을 취득하였더라도 그 채무자는 피고 C가 아닌 E이다. 따라서 피고 C가 아닌 E에 대한 구상금 채권을 자동채권으로 하여 피고 C의 원고들에 대한 잔금채권과 상계할 수 없다고 할 것이므로, 이 사건 근저당권등기의 피담보채무는 소멸하지 않았다.
2) 피고 D의 주장
원고들이 주장하는 구상금 채권은 피고 D의 이 사건 가압류 결정의 송달 이후에 발생한 것이므로, 원고들은 그 구상금 채권을 자동채권으로 하는 상계로 피고 D에게 대항할 수 없다.
3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단
가. 이 사건 근저당권등기의 피담보채무 소멸
이 사건 근저당권등기가 이 사건 매매계약의 잔금 2억 2,500만 원을 담보하기 위하여 설정되었다는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 기재에 의하여 인정되므로, 아래에서는 원고들이 주장하는 것과 같이 원고들의 피고 C에 대한 구상권을 자동채권으로 한 상계로 이 사건 근저당권등기의 피담보채무가 소멸하였는지에 대하여 본다.
1) 원고들의 구상권 취득
살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어, 이 사건 매매계약은 매도인이 신축 중인 이 사건 건물의 준공을 완료하여 매매하는 내용의 계약으로 그 공사대금은 매도인 측에서 부담한다고 봄이 상당한데, 매수인인 원고들이 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하는 하수급인 L에게 공사대금 1억 3천만 원 및 이 사건 건물의 신축을 위하여 지출된 각종 비용 80,143,910원 등 합계 200,143,910원을 지급하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들은 매도인인 피고 C에 대하여 원고들이 지급한 이 사건 건물의 공사대금 200,143,910원 상당의 구상권을 취득하였다고 할 것이다.
① 이 사건 매매계약의 계약서에는 "매매대금 9억 원은 토지, 건물(준공) 포함 금액임"이라고 기재되어 있으므로, 매매대금에는 이 사건 건물의 준공에 필요한 모든 비용이 포함되어 있다고 봄이 상당하다. 원고들로서는 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금을 지급하고 이로써 준공이 완료된 이 사건 건물을 매수한다는 의사로 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 이에 이 사건 특약 제5조에 "공사 수급인인 E은 매수인인 원고들에게 공사비를 청구할 수 없다"는 규정을 둔 것으로 보인다.
② 이 사건 특약 제3조는 "공사도급계약서는 J회사(E)에서 따로 작성하여 첨부함"이라고 되어 있고, 이후 체결된 원고들과 E 사이의 이 사건 신축공사 도급계약에는 공사 잔금이 이 사건 매매계약의 잔금과 동일한 2억 2,500만 원으로 되어 있다. 이에 더하여 이 사건 특약 제5조는 이 사건 매매계약의 잔금은 준공 시점에 E과 협의하여 E이 관리하는 이 사건 사업계좌로 입금하기로 정하고 있는 점까지 보태어 보면, 이 사건 매매계약의 잔금은 사실상 이 사건 건물의 공사비용으로 정산되어야 할 성격의 금원으로 보인다. 증인 E도 이 법정에서 "이 사건 매매대금 중 잔금 2억 2,500만 원은 거의 공사비로 지출될 금액이고, E이 이 사건 건물의 신축공사를 완료했다면 피고 C와 투자 부분 등을 고려하여 정산해야 한다"고 하여, 이와 같은 취지로 진술하였다.
③ 이 사건 특약 제2조가 "이 사건 공사는 E이 책임진다"고 정하고 있기는 하나, E은 이 사건 공사의 수급인일 뿐 이 사건 매매계약의 당사자는 아니므로 이 사건 매매계약의 매도인으로서 원고들에게 준공을 완료한 이 사건 건물을 이전할 의무를 부담하는 것은 여전히 피고 C라고 봄이 타당하다. 또한 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등), 피고 C로서는 이 사건 매매계약의 매도인으로서 원고들로부터 잔금을 지급받음과 동시에 유치권 등의 제한이 없는 상태의 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고들로서는 이 사건 건물의 매수인으로서 권리실현에 장애가 되는 L의 이 사건 건물에 관한 유치권 등의 권리를 소멸시키기 위하여 매도인의 공사금채무를 대신 변제할 법률상 이해관계 있는 제3자이자 변제할 정당한 이익이 있는 자이기도 한바, 결국 원고들이 실제 하도급 공사대금을 지급한 범위 내에서 피고 C에 대하여 구상권을 취득한다고 할 것이다.
2) 상계에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 원고들은 피고 C에 대하여 원고들이 지급한 공사대금 200,143,910원 상당의 구상권을 취득하였다. 위 구상채권을 자동채권으로 하여 피고 C의 원고들에 대한 잔금 채권 225,000,000원과 상계한다는 원고들의 의사표시가 포함된 2018. 12. 27.자 소장이 피고에게 도달된 사실은 기록상 명백하므로, 자동채권 중 원고들이 구하는 바에 따라 공사대금 원금(원고들은 원금 외 지연손해금은 주장하지 않고 있다)과 수동채권인 피고 C의 원고들에 대한 잔금 채권은 잔금 채권의 변제기인 이 사건 건물 준공일인 2018. 12. 7.<각주1> 상계적상에 있다고 할 것이므로, 상계적상일인 2018. 12. 7. 소급하여 대등액에서 소멸하였는바, 원고들은 피고 C에게 나머지 매매 잔금 24,856,090원(= 잔금 225,000,000원 – 구상금 200,143,910원)을 지급할 의무가 있다.
나. 소결
따라서 이 사건 근저당권등기의 피담보채무가 상계로서 모두 소멸하였음을 이유로 한 원고들의 이 사건 청구는 이유 없다. 다만, 원고들이 피담보채무 전액을 변제하였다고 주장하면서 이 사건 근저당권등기에 대한 말소등기절차 이행을 구하였으나 변제액이 채무 전액을 소멸시키는데 미치지 못하고 잔존채무가 있는 것으로 밝혀진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 원고들의 청구 중에는 확정된 잔존채무를 변제하고 그 다음에 위 등기의 말소를 구한다는 취지도 포함되어 있는 것으로 해석함이 상당하고, 한편 피고 C가 잔존채무의 범위에 관하여 다투고 있는 이 사건에서는 장래 이행의 소로서 미리 청구할 이익도 인정된다고 할 것이므로, 결국 피고 C는 원고들로부터 이 사건 근저당권의 피담보채무 잔액인 24,856,090원을 지급받은 다음, 원고들에게 이 사건 근저당권등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 피고 D에 대한 청구에 관한 판단
가. 관련 법리
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등 참조), 가압류, 근저당권설정등기, 유치권 기타 권리의 제한이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 위와 같은 권리의 제한을 해소할 의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이고, 매도인이 그 말소의무를 이행하지 않아 매수인에 대하여 손해배상채무 또는 구상금채무를 부담한다면 이는 매도인의 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무의 변형이므로, 매도인의 손해배상채무 내지 구상금채무와 매수인의 잔대금지급의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.
또한, 금전채권에 대한 가압류가 있는 때에는 제3채무자는 채권이 가압류되기 전에 압류채무자에게 대항할 수 있는 사유로써 압류채권자에게 대항할 수 있으므로, 제3채무자의 압류채무자에 대한 자동채권이 수동채권인 피압류채권과 동시이행의 관계에 있는 경우에는, 그 가압류명령이 제3채무자에게 송달되어 가압류의 효력이 생긴 후에 자동채권이 발생하였다고 하더라도 제3채무자는 동시이행의 항변권을 주장할 수 있고, 따라서 그 상계로써 압류채권자에게 대항할 수 있다. 이 경우에 자동채권 발생의 기초가 되는 원인은 수동채권이 가압류되기 전에 이미 성립하여 존재하고 있었으므로, 그 자동채권은 민법 제498조 민법 제498조 소정의 "지급을 금지하는 명령을 받은 제3채무자가 그 후에 취득한 채권"에 해당하지 아니한다(대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결 등 참조).
나. 판단
앞서 본 바와 같이 피고 C는 이 사건 매매계약의 매도인으로서 이 사건 건물에 관한 유치권 등의 부담을 제거하여 완전한 소유권을 이전해줄 의무를 부담함에도 불구하고 이를 이행하지 못하였고, 이 사건 건물의 소유권을 취득한 원고들은 그 부담의 제거를 위해 직접 그 공사대금 채권자들과 합의하여 하도급 대금을 직접 지급하고 유치권을 해소함으로써 피고 C의 채무를 대신 변제하였으므로 피고 C는 원고들에게 공사대금 상당의 구상금을 지급할 의무가 있고 이는 피고 C가 이행해야 할 유치권 등의 해소 의무의 변형으로서 피고 C의 매매대금지급의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 원고들의 공사대금 지급일이 이 사건 가압류결정의 송달 후라고 하더라도 원고들은 구상금채권에 의한 상계로서 가압류권자인 피고 D에게 대항할 수 있다고 할 것이다.
다. 소결
따라서 피고 D은 이 사건 근저당권부 채권을 가압류한 자로서 이 사건 근저당권등기의 말소에 대하여 등기부상 이해관계 있는 제3자에 해당하므로 원고들에게 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면 원고들의 피고 C에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지는 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 D에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
- 각주1) 이 사건 건물의 완공 및 준공일에 대한 구체적인 주장·입증이 없으므로, 이 사건 건물의 소유권보존등기가 이루어진 날을 준공 완료일로 본다.